물류매거진

CBRE코리아 / 올해 수도권 물류센터 신규 공급 10년내 최저 ‘구조적 정상화’ 진입

ㆍ게재년/월

2026/02

올해 수도권 물류센터 신규 공급 10년내 최저 ‘구조적 정상화’ 진입

‘프라임 자산 중심 시장 재편’ 3PL·이커머스가 수요 주도

국내 수도권 물류 부동산 시장이 장기간 이어진 공급 과잉을 지나 구조적 정상화 단계에 접어들고 있다. CBRE코리아가 발표한 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서’에 따르면, 수도권 A급 물류시장은 2025년을 기점으로 공급 과잉이 빠르게 해소되며 수급 정상화 국면에 진입한 것으로 분석됐다. 대규모 신규 공급이 집중됐던 2022~2024년과 달리, 2026년 이후에는 공급 감소와 수요 유지가 맞물리며 공실률 안정과 임대료 회복이 본격화될 전망이다.

특히 올해는 공급 측면에서 ‘역대 최저 수준’이 예상되는 동시에, 수요 측면에서는 3PL과 이커머스를 중심으로 구조적 성장이 지속되며 시장 체질 개선이 가속화되는 시점으로 평가된다.

보고서에 따르면 2025년 수도권 A급 물류시장 신규 공급량은 약 104만㎡로 집계됐다. 이는 전년대비 71% 급감한 수치로, 최근 10년중 가장 낮은 수준이다. 같은 기간 평균 공실률은 17%를 기록하며 전년대비 6%포인트 하락했다. 상온 물류센터 공실률은 10.7%까지 낮아졌고, 저온 물류센터 역시 35.7%로 개선되며 전반적인 회복 흐름을 보였다.

이같은 변화는 단순한 경기 반등 효과라기보다는, 공급 과잉에 대한 시장의 자정 작용이 본격화된 결과로 해석된다. 2022년 약 860만㎡로 정점을 찍었던 개발 물량은 이후 급격히 감소했고, 인허가를 받았으나 착공에 이르지 못한 프로젝트 비중은 여전히 높은 반면 실제 착공과 준공으로 이어지는 공급은 크게 제한되고 있다. 공사비 상승과 금융 환경 악화로 인해 개발 리스크가 확대되면서, 공급 확대 국면이 자연스럽게 종료됐다는 분석이다.

2026년에는 이러한 흐름이 더욱 뚜렷해질 전망이다. 보고서는 2026년 수도권 물류시장의 신규 공급이 약 86만㎡에 그칠 것으로 예상했다. 이는 지난 10년내 최저 수준으로, 연간 순흡수 면적에도 미치지 못하는 규모다. 이에 따라 공실 리스크는 추가적으로 완화되고, 시장 전반의 수급 균형 회복 속도는 더욱 빨라질 것으로 보인다.

프라임 자산 중심으로 재편되는 공급 구조

권역별로 살펴보면, 수도권 물류시장의 중심축은 여전히 남부권과 서부권에 집중돼 있다. 안성, 이천, 평택 등 남부권은 대형 자산 중심의 공급이 이어지며 시장점유율 우위를 공고히 하고 있다. 특히 안성은 2027년 약 60만㎡ 규모의 신규 공급이 예정돼 있어, 향후에도 수도권 물류 허브로서의 위상이 더욱 강화될 것으로 전망된다.

인천과 김포를 중심으로 한 서부권 역시 서울 접근성과 대형 자산 비중을 바탕으로 이커머스 수요가 집중적으로 유입되고 있다. 인천과 김포의 평균 자산 규모는 각각 약 11만㎡, 8만㎡로, 대규모 물동량을 처리해야 하는 이커머스 기업의 선호도가 높다.

반면 북부권에서는 양주가 신규 공급이 확인된 유일한 시장으로 꼽힌다. 다만 대부분 상온 시설 위주의 공급으로, 기존 저온 자산 대비 공실 조정 속도는 상대적으로 더딜 수 있다는 분석이다. 전체 시장 안정화에는 다소 시간이 필요하지만, 공급 규모 자체가 제한적인 만큼 중장기 리스크는 크지 않다는 평가다.

이번 보고서에서 가장 주목할 만한 변화는 물류 자산의 ‘프라임화’와 대형화다. 2025년 기준 프라임 물류센터는 전체 A급 자산의 11%에 불과하지만, 연면적 기준으로는 34%를 차지하며 시장내 영향력을 빠르게 확대하고 있다. 공실률 역시 일반 A급 자산 대비 약 10%포인트 낮아, 임차 수요의 집중 현상이 뚜렷하게 나타난다.

보고서는 이러한 추세가 향후 더욱 가속화될 것으로 내다봤다. 2026년 신규 공급 면적의 38%가 프라임 자산으로 구성될 전망이며, 2027년과 2028년에는 각각 68%, 63%까지 확대될 것으로 전망했다. 기존 A급 자산의 평균 연면적이 약 7만㎡ 수준인데 비해, 향후 공급 예정 자산은 9만㎡를 상회하며 규모 차별화가 더욱 뚜렷해질 전망이다.

개발 규제 강화와 우수 입지의 가용 토지 부족 역시 프라임 자산의 희소 가치를 높이는 요인으로 작용하고 있다. 신규 인허가 난이도가 높아지면서 양질의 대형 자산에 대한 선점 경쟁이 심화되고, 이는 장기적으로 프라임 자산의 자산 가치 상승을 뒷받침할 가능성이 크다는 분석이다.

3PL·이커머스 중심의 수요 구조 고착화

임차인 구성 측면에서도 구조적 변화가 확인된다. 2025년 하반기 기준 수도권 A급 물류센터 임차 면적의 77%를 3PL과 이커머스가 차지하고 있다. 이커머스 산업의 성장에 따른 택배 물동량 증가와 배송서비스 고도화는 물류 공간에 대한 추가 수요를 지속적으로 창출하고 있으며, 이는 다시 물류센터 대형화와 자동화 투자로 이어지는 선순환 구조를 형성하고 있다.

주요 이커머스 기업들의 실적 개선과 함께 중국계 플랫폼의 국내 진출 확대 역시 중장기 수요를 지지하는 요인으로 작용하고 있다. 네이버·컬리, SSG·CJ, G마켓·알리바바 등 전략적 협업 사례도 물류거점 확보 경쟁을 촉진하고 있다. 반면 도소매, F&B 등 기타 산업군 수요는 점차 3PL을 통해 흡수되는 경향을 보이며, 수요 구조의 집중도는 더욱 높아질 전망이다.

수요 회복은 임대료 지표에서도 확인된다. 2025년말 기준 수도권 A급 물류센터의 평균 상온 명목 임대료는 평당 3만 5,911원으로 전년대비 2.4% 상승했다. 이는 2023~2024년 정체기를 지나 다시 상승 국면에 진입했음을 의미한다. 특히 인천, 평택, 화성 등 신규 공급이 제한된 지역에서는 프라임 자산을 중심으로 임대료 상승이 두드러졌다.

보고서는 2026년에도 임대료 상승세가 완만하지만 지속될 것으로 전망했다. 공급 감소와 공실률 개선이 맞물리며 렌트프리 기간은 단축되고, 장기간 유지돼 온 임차인 우위의 협상 구조도 점차 균형을 회복할 것으로 예상된다. 입지와 자산 스펙에 따라 임대료 격차가 확대되며, ‘어떤 자산이냐’가 임대 성과를 좌우하는 시장 환경이 정착될 가능성이 크다.

보고서는 수도권 물류시장이 단기적인 경기 변동성에도 불구하고 구조적으로는 안정화 단계에 진입했다고 평가했다. 공급 축소, 프라임 자산 중심의 수요 집중, 3PL·이커머스 주도의 견고한 임차 수요가 맞물리며 2026년 이후 시장의 질적 개선이 가속화될 것이라는 분석이다.

이는 투자자와 개발사 모두에게 전략적 전환을 요구한다. 단순한 공급 확대보다는 입지, 규모, 자동화 대응력, 임차인 적합성 등 자산의 ‘질’이 성과를 좌우하는 시장으로 재편되고 있기 때문이다. 수도권 물류 부동산 시장은 이제 양적 성장의 시대를 넘어, 선택과 집중의 시대로 접어들고 있다.