물류매거진

JLL코리아, ‘수도권 물류시장 신규 공급 감소’ 임대료 상승 전망

2026/07/22

수도권 물류시장이 신규 공급 감소 영향으로 안정세를 이어가는 가운데 우량 물류자산을 중심으로 투자와 임대 수요가 확대되고 있는 것으로 나타났다.

JLL 코리아는 '2026년 2분기 수도권 물류시장 보고서'를 통해 2분기 순흡수면적이 약 4만 9,629평으로 전분기 대비 42% 증가했으며, 공실률은 15.5%를 기록해 비교적 안정적인 흐름을 보였다고 밝혔다.

보고서에 따르면 올해 상반기 신규 물류센터 공급은 지난해 같은 기간의 약 33% 수준에 그쳤다. 하반기 공급 예정 물량도 상반기보다 적어 연간 신규 공급량은 지난해의 절반에도 미치지 못할 것으로 전망된다.

신규 개발도 크게 위축됐다. 올해 상반기 물류센터 개발 허가는 3건에 불과해 2023년 84건, 2024년 32건과 비교해 급감했다. JLL은 건설비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축이 신규 개발 감소의 주요 원인으로 분석하며, 이에 따라 우수한 입지와 시설을 갖춘 기존 물류자산의 가치가 더욱 높아질 것으로 내다봤다.

투자시장도 회복세를 보였다. 2분기 수도권 물류자산 거래 규모는 8,899억원으로 전분기 대비 19%, 전년 동기 대비 약 2배 증가했다. 특히 저온 물류센터의 공실 면적을 상온 시설로 전환하는 사례가 늘어나며, 수요가 안정적인 상온 물류시설 중심으로 운영 효율성과 수익성을 높이려는 전략이 확산되고 있는 것으로 분석됐다.

임대시장에서는 3PL, 도매·소매업, 이커머스 기업이 수요를 주도했다. 상온 물류시설은 비교적 원활한 임차가 이뤄진 반면, 저온 물류시설은 공실이 이어지며 시장 양극화가 더욱 뚜렷해졌다.

권역별로는 중부와 남동부를 제외한 대부분 지역에서 순흡수면적이 증가했다. 서부와 북부 권역은 공실률이 하락한 반면 중부와 남부, 남동부 권역은 상승세를 보이며 전체 공실률은 전분기보다 0.13%포인트(13bp) 오른 15.5%를 기록했다.

2분기 상온 물류센터 명목 임대료는 평당 3만 6,100원으로 전분기 대비 0.6%, 전년 동기 대비 2.4% 상승했다. 권역별 평균 임대료는 북부가 평당 4만 4,500원으로 가장 높았으며, 서부 4만 2,200원, 중부 3만 8,900원, 남부 3만 1,900원, 남동부 3만 1,200원 순이었다. 특히 서부 권역은 전년 대비 3.9% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다.

JLL은 신규 공급 감소로 상온 물류센터 임대료는 완만한 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 반면 저온 물류센터는 제한적인 수요가 지속되면서 임대료 상승폭도 상온 대비 제한적일 것으로 예상했다.

유흥일 JLL 코리아 물류자산 산업서비스 상무는 "2026년 하반기 수도권 물류시장은 신규 공급 감소로 공실률이 점진적으로 하락하고 임대료도 완만한 상승세를 이어갈 것"이라며 "상온과 저온 물류시설 간 수요 양극화가 심화되면서 투자자와 임차인 모두 입지와 시설 경쟁력, 운영 효율성을 갖춘 우량 자산에 더욱 집중할 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "국내 기관투자자의 참여 확대와 신규 공급 감소가 맞물리면서 우량 상온 물류자산을 확보하기 위한 경쟁도 한층 치열해질 것"이라고 전망했다.