물류매거진

JLL코리아, 수도권 물류시장 공급 급감 ‘공실률 안정 속 임대료 상승 압력’

2026/04/20

JLL코리아가 국내 물류 부동산 시장의 공급 축소와 투자 양극화 흐름을 진단했다. JLL코리아는 20일 발표한 ‘2026년 1분기 물류 부동산 시장 현황 보고서’를 통해 수도권 물류센터 공급이 크게 감소하며 시장 구조가 변화하고 있다고 밝혔다.

보고서에 따르면 올해 1분기 수도권 순흡수면적은 약 3만 3,652평으로, 2019년 4분기 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 공실률은 15.4%로 전분기 대비 소폭 상승했지만, 전반적으로 안정세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 지역별로는 중부·남부·서부 권역은 공실률이 하락한 반면 북부와 남동부는 상승했다.

특히 신규 공급은 단 1개 센터에 그치며 최근 수년간의 대규모 공급 흐름과 대비되는 모습이다. 이에 따라 2024년 말 18%까지 치솟았던 공실률은 점차 안정될 것으로 전망된다. JLL코리아는 공급 감소가 중장기적으로 임대시장 안정과 임대료 상승 압력으로 이어질 것으로 내다봤다.

임대시장에서는 상온 물류센터 수요가 여전히 강세를 보이고 있다. 상온 임대료는 완만한 상승세를 유지하고 있으며, 신규 공급 감소와 임대율 개선, 3PL 및 이커머스 산업 성장에 힘입어 상승 흐름이 지속될 것으로 분석됐다. 반면 저온 물류센터는 입지와 시설 조건에 따라 임대료 변동이 다르게 나타나며 상승 폭도 제한적인 것으로 나타났다. 이에 따라 동일 권역 내에서도 입지에 따른 임대료 양극화가 심화될 가능성이 제기된다.

투자시장에서는 ‘코어 자산 선호’ 현상이 뚜렷해졌다. 2024년 밸류애드(Value-add) 및 부실채권(NPL) 중심 거래에서 벗어나, 입지가 우수하고 우량 임차인을 확보한 상온 중심 자산으로 투자 수요가 집중되고 있다. 시장에 매물은 다수 존재하지만, 선별적인 자산만 거래되는 양극화 흐름이 이어질 전망이다.

수도권에 이어 제2 물류 권역으로 평가받는 부울경 시장도 주목된다. 해당 지역은 동북아를 잇는 전략적 입지와 인구 기반을 바탕으로 물류 수요가 증가하고 있으며, 특히 식음료(F&B)와 이커머스 기업의 진출이 활발한 것이 특징이다.

다만 최근 건설비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 시행사 부도 등으로 신규 공급이 지연되면서 시장 구조가 변화하고 있다. 이에 따라 기존 준공 물류센터로 임차 수요가 집중되는 현상이 나타날 것으로 예상된다.

투자 측면에서는 부울경 지역의 현대식 물류센터 공급이 상대적으로 늦게 시작된 만큼 거래 규모는 제한적이었으며, 최근 2년간 대형 거래 사례도 없었던 것으로 나타났다. 그러나 자산운용사의 펀드 만기 도래에 따라 향후 투자 가능한 매물이 증가할 것으로 전망된다.

JLL코리아 물류산업 자산서비스 유흥일 상무는 “물류 부동산 시장은 수급 균형이 빠르게 회복되며 공실률이 안정화되고 있다”며, “상업용 부동산 가운데 물류 자산에 대한 투자 관심이 더욱 확대될 것”이라고 말했다.