| 박찬석의 물류時論(125) / Self Storage 시장 동향과 국내 시장 활성화 가능성(1/2) | |||
 
|
|||
|
|||
|
Self Storage 시장 동향과 국내 시장 활성화 가능성(1/2) ①Global Self Storage 시장 현황 국내 최초의 셀프 스토리지 사업은 빙그레에서 2007년 4월에 설립한 ㈜셀프 스토리지이며, 그해 12월 아세테크에서 일본의 ‘트렁크룸’ 사업을 런칭한바 있다. 26여년이 지난 현재 Self Storage가 새롭게 조명되고 있다. 소득증대 및 1인가구의 증대와 도시화의 가속화 및 팬데믹을 거치면서, 셀프 스토리지 시장은 점차 소비자들의 관심을 받으며 국내에서 새로운 태동기를 맞이하고 있다. 필자는 2020년 2월 ‘셀프 스토리지(Self Storage)산업 현황과 전망’이라는 기고를 통해 셀프 스토리지의 개념과 시장 현황 등을 간략히 소개한 바 있다. 本考에서는 최근의 글로벌 셀프 스토리지 시장 현황과 국내에서의 활성화 가능성에 대한 내용을 중심으로 2회에 걸쳐 서술하고자 한다. 글로벌 셀프 스토리지 시장 현황 ■ 글로벌 셀프 스토리지 시장 현황 도시화의 빠른 성장률은 셀프 스토리지 시장 확대를 촉진하는 핵심 요소 중 하나이다. 도시 인구의 증가는 이동하는 세입자가 더 많이 발생하고 생활공간이 협소하며 거주 비용이 더 많이 소요된다.  소비자의 소비력 증가, 급속한 디지털화, 주택 정리 활동 중 제품 수요 증가, 중소기업들의 확장, 전자상거래의 성장 등에 따른 최종 사용자의 수요 증가로 생활 및 활동 공간이 협소해짐에 따라 셀프 스토리지 시장은 더욱 확대될 것으로 예상되고 있다. 글로벌 셀프 스토리지 시장은 2020년~2029년까지 연평균 성장률(CAGR) 6.17%로 성장할 것으로 예상되며, 2020년 497억 7,000만 달러 규모에서 2029년 884억 5,000달러를 넘어설 것으로 전망된다.(※ 조사기관 및 업체별로 차이 있음) 셀프 스토리지 시장은 적용 분야에 따라 가정용 스토리지, 비즈니스 스토리지 및 자동차 스토리지 등으로 분류된다. 가정용 스토리지는 주택시장의 움직임이 작고 컴팩트한 생활공간의 소형화로 예측기간 동안 더 빠른 CAGR로 확장될 것으로 예상된다. 셀프 스토리지 시장의 주요 Player는 AECOM, 큐브 스마트, Life Storage, lnc, Prime Storage Group, Public Storage, Safestore Holdings plc, Simply Self Storage Management LLC, StorageMart, Urban Self Storage 등이 있다. 가장 빠르게 성장하는 시장은 아시아 태평양 지역으로 예상되며, 이는 인구 증가, 경제 상황 개선, 빠른 도시화로 인한 것이다. 글로벌 전체 셀프스토리지 시장 중 북미시장이 전체 시장의 37%를 차지하고 있다.  ■ 미국의 셀프 스토리지 시장 현황 【미국 셀프 스토리지 산업 규모 및 성장성】 미국 셀프 스토리지 시장규모는 2023년에 433억 4,000만 달러로 추정되며, 2028년에는 487억 3,000만 달러에 도달하여 예측 기간(2023~2028) 동안 CAGR 2.37% 성장할 것으로 예상된다. 미국의 개선된 경제 전망도 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 지속적인 혁신, R&D 및 자본 투자는 경제 성장을 주도하고 있으며 성장주기 전반에 걸쳐 셀프 스토리지 공간에 대한 강력한 수요로 이어지고 있다. 일자리 창출 가속화, 신뢰 수준 상승, 가구 구성 강화 등 긍정적인 경제 모멘텀이 셀프 스토리지 시장 부문을 지원하고 있다. 그러나 정부 규제는 시장 성장에 걸림돌이 되고 있다. Self Storage Association은 정부 관계 및 입법 문제에 대한 업계의 주요 옹호자 역할을 하며, 임차인 보험 판매 허가, 필수 통지 방법 현대화, 합당한 연체료 승인, 셀프 스토리지 임대료에 대한 판매세 부과 방지와 같은 관련 법률 등은 부정적 영향으로 볼 수 있다.  【미국 셀프 스토리지 산업 개요】 미국 셀프 스토리지 시장은 Metro Storage LLC, Life Storage Inc., CubeSmart LP, U-Haul International Inc.(Amerco) 및 Extra Space Storage Inc.와 같은 여러 주요 업체의 존재로 인해 매우 세분화되어 있다. 서비스 제공을 강화하고 지속 가능한 경쟁 우위를 확보하기 위해 이러한 플레이어는 파트너십, 혁신, 합병 및 인수와 같은 다양한 전략을 채택하고 있다. 미국의 도시화 증가와 집값 상승은 생활공간의 협소화로 이어져, 안전하고 보안이 유지되는 보관 솔루션에 대한 수요를 창출하고 있다. 셀프 스토리지 공급업체는 인구 밀도가 높은 지역에 시설을 건설함으로써 이 기회를 활용하고 있으며, 이는 수익성 있는 투자로 입증되고 있다.  현재 미국에는 대략 5만 1,206개의 저장 시설이 운영되고 있으며(셀프 스토리지 연감, 2023), 현재 가구의 11.1%가 셀프 스토리지 시설을 임대하고 있다. 이는 약 1,460만 가구로 추산된다.(MJ 파트너스 셀프 스토리지 업데이트, 2023년 1월)  【셀프 스토리지 가격 추이 및 이용률】 셀프 스토리지 이용률은 현재 감소하고 있다. 점유율은 일반적으로 하반기에 계절적으로 감소하지만, 2022년 말에 감소한 점유율은 2021년 추세를 앞질렀다. 점유율 감소는 운영자가 빈 유닛을 채우기 위해 가격을 낮추게 한 요인이 되었다.  SpareFoot 예약 데이터에 따르면, 미국 전국 평균 비용은 2022년 월 110달러라는 사상 최고치를 기록했으며, 2022년 평방 피트당 평균 가격은 평방 피트당 1.19달러였다.  코로나19 영향이 사라지면서 그 기간 동안 임대한 많은 세입자도 사라졌다. 기존 주택 매매가 11개월 연속 감소하는 등 주택시장은 정체 상태를 이어가고 있다. 이로 인한 임대료 상승으로 많은 아파트 거주자들이 제자리를 유지하고 있다. 이 두 가지 추세를 종합하면 업계에서 최근 이맘때보다 신규 스토리지 임차인의 수가 더 적어졌다.  【기업화·대형화되는 미국 셀프 스토리지】 미국에서는 이미 50년 전부터 셀프 스토리지가 등장했다. 1987년에는 45명 중 1명 꼴로 셀프 스토리지를 이용했으나, 현재는 약 13명 중 1명꼴로 그 이용자가 증가하였다. 미국 전역에서 운영되는 셀프스토리지는 5만여개 수준이다. 현재 미국 셀프스토리지 시장은 전국적 브랜드와 고객 관리시스템을 갖춘 셀프 스토리지 상장 리츠들이 일명 ‘mom-and-pop’이라 불리는 소규모 셀프 스토리지 시장을 흡수하여 기업화, 대형화되는 추세를 보이고 있다. 엑스트라 스페이스 스토리지, 퍼블릭 스토리지와 같은 상장 리츠가 단일 규모로 가장 큰 시장 점유율을 차지하고 있고, 전체 시장의 42%는 여전히 소규모 개인사업자들이 운영하고 있다. 【셀프 스토리지의 외형 및 시설, 서비스 변화】1) 시대의 변화에 맞춰 셀프스토리지 시설도 꾸준히 변화하고 있다. 과거 1세대 셀프 스토리지는 도심으로부터 멀리 위치한 매우 단순한 형태의 단일 창고였으나, 2세대부터는 온도가 일정 수준으로 유지되는 실내 공간에 다양한 사이즈의 창고를 제공하기 시작했다. 창고 사이즈가 다양하다 보니 사이즈 별로 가격 정책도 다양하게 매겨졌고, 소비자는 본인의 수요에 맞춰 창고를 사용할 수 있게 되었다. 최근 셀프 스토리지는 도심 내로 점차 더 가까워지며 대형 복층 시설로 개발되고 있으며, 항온과 항습 기능을 갖추고 있고 온라인에서 수요에 맞춰 실시간으로 가격 정책이 변동돼 최적의 수요를 이끌어 내고 있다. 시설에 따라서는 소비자를 대신해 물류(보관품)를 입·출고해 주며 재고 수량까지 관리해 주는 서비스까지 등장하고 있다.  ■ 유럽의 셀프 스토리지 시장 현황 【유럽 셀프 스토리지 시장 규모】 2023년 유럽 셀프 스토리지 시장규모는 27억 5,029만 달러로 추산되고 있다. 시장은 예측 기간 동안 연평균 성장률(CAGR) 5.95%를 기록하며 5년 안에 36억 7,184만 달러에 이를 것으로 예상된다. 셀프 스토리지 시장은 소매 부동산의 하위 부문으로 도시화 지속, 전반적인 비즈니스 전망 개선으로 인해 상당한 성장을 이룰 것으로 예상된다.  유럽의 셀프 스토리지 시장은 도시 생활 방식이 개선된 소비자에 대한 수요가 증가함에 따라 완만하게 성장하고 있다. 최근 이 지역은 코로나19 팬데믹으로 인해 안정적인 시장 성장을 경험했으나, 대유행으로 인해 생산량이 감소하여 비즈니스 투입은 급격히 위축되었다. 【유럽 셀프 스토리지 산업 개요】 유럽 셀프 스토리지 시장은 세분화되어 있으며 대부분의 시설은 소규모 독립 사업자가 소유하고 운영하고 있다. 동시에 유럽 전역에 걸쳐 이들 운영자에 의해 새로운 저장 시설이 지속적으로 건설되고 있다. 또한 합작투자나 파트너십은 기업이 셀프스토리지 부동산에 직접 투자하는 수단이다. 소규모 회사가 대체 창고 위치를 모색함에 따라 상업용 임대가 증가할 수 있으며, 현재 이는 임차인 기반의 약 5분의 1을 차지하고 있다. 더 작은 공간 옵션, 더 저렴한 비용, 더 짧은 임대 기간은 종종 소규모 회사에 유리하게 작용하고 있다. 지난 5년간 창고 임대료가 연평균 6% 이상 인상된 점을 감안할 때 많은 기업들이 자체 보관 시설로의 이동을 고려하고 있다. 2023년 7월, Shurgard Self Storage SA는 네덜란드 Amersfoort(Randstad)에 새로운 셀프 스토리지 건물을 개장한다고 발표했다. 건물의 전체 크기는 1,100개 이상의 유닛으로 구성되며, Randstad 지역의 안전하고 접근 가능한 보관 옵션에 대한 증가하는 수요를 충족할 것으로 보인다. 2022년 10월, 자체 관리형 완전 통합 스토리지 기업인 SmartStop Self Storage REIT Inc.가 2023년 NTT INDYCAR SERIES 시즌 개막을 시작으로 Arrow의 McLaren SP 팀의 공식 후원사로 지정되었으며, Felix Rosenqvist가 운전하는 No.6 Chevrolet Corvette 등이다.  【셀프 스토리지에 대한 인지도】 대다수의 유럽 소비자들은 셀프 스토리지에 대한 인지도(영국 약 51%)는 50% 이하로 대체적으로 낮은 것으로 조사되고 있으며, 25~44세 응답자의 경우 셀프 스토리지 비용이 비싸다고 인식하고 있다. 그러나 도시화와 집값 상승, 1인 가구 증대 등으로 인한 셀프 스토리지에 대한 인식 변화로 완만한 상승세가 예상되고 있다.  ■ 일본의 셀프 스토리지(트렁트룸) 시장 현황 일본의 트렁크 룸(셀프 스토리지) 시장은 야노경제연구소의 ‘보관서비스-렌탈 수납·컨테이너·트렁크룸 시장에 관한 조사결과(2020년)’를 바탕으로 구성하였다. 【수납 서비스(렌탈 수납·컨테이너 수납·트렁크 룸) 용어 정의】 수납 서비스란 자택 및 오피스 이외에 이용자가 요금을 지불하고 개인의 짐(원칙적으로 상품 이외)을 맡기거나 보관하는 공간을 임차하는 비즈니스이다. 주로 ①렌탈 수납, ②컨테이너 수납, ③트렁크 룸의 3개 분야를 대상으로 한다. ①「렌탈 수납」이란 주로 부동산 사업자가 취급하는 서비스로, 개인 및 법인의 짐을 맡기는 장소(공간)를 빌려주는 서비스이다. 주로 빌딩이나 전용건물 등 건물 내(옥내)에 수납 공간을 제공한다. 다만, 금융기관의 대여금고 및 역 내 등에 있는 코인로커는 제외한다. ②「컨테이너 수납」이란 렌탈 수납과 의미는 같지만 옥내가 아니라 옥외의 컨테이너 또는 철제창고 등을 수납 공간으로 제공하는 서비스이다. ③「트렁크 룸」이란 창고 사업자가 국토교통성 인정 트렁크 룸을 활용해 짐·가재 등을 보관하는 서비스(소비자의 이용분만 포함, 문서보관·법인 이용은 제외)로 한다. 【수납서비스 시장 규모】 트렁크룸, 렌탈 수납 공간, 렌탈 컨테이너 등 2020년도 일본 국내의 수납 서비스(렌탈 수납, 컨테이너 수납, 트렁크룸) 시장규모는 전년도 대비 2.3% 증가한 774억 7,000만엔으로 전망된다. ※ 야노경제연구소 자료는 수납서비스 모두를 포함한 것이며, 下記의 큐라즈 자료는 트렁크룸 서비스만을 포함함에 따라 두 통계치 간 상당한 차이 보임.  큐라즈(Quraz)에 따르면 2022년 기준 트렁크룸 시장규모는 750억엔(약 6,750억원)으로 2008년 대비 2.8배 증가한 수치다. 2030년에는 약 5배가 되는 1,370억엔(약 1조 2,330억원) 규모로 성장할 것으로 전망하고 있다. 현재 트렁크룸 점포수는 1만 2,956점포로, 패밀리 레스토랑 시장(1만 478점포)보다 많은 숫자이며, 전국의 트렁크룸 연장실 수는 통계 사상 최다인 55만(55만 9,979)실을 돌파하였다.(※ 엔 환율 9.0원/엔 적용)  【수납서비스 시장 전망】 렌탈 수납은 도시지역에서 많이 전개되고 있으며, 특히 인구·비즈니스가 집중되는 도쿄를 중심으로 계속 확대되고 있다. 또한 소규모 렌탈 수납이 주택지 주변에서 신축으로 신규로 출점되는 등 공급방법이 다양화되고 있는 것도 시장 확대의 요인이다. 국토교통성에 따르면 일본의 신규 주택 1채당 바닥면적은 2017년 약 80㎡로 20년 전보다 약 12㎡ 줄었다. 도심에서는 30㎡ 대의 소형 맨션도 많아 한정된 주거공간을 쾌적하게 만들기 위해 트럼크 룸의 활용이 확대되고 있다. 현재 트렁크룸을 이용하는 비율이 1% 미만이라는 추산도 있어 향후 시장이 확대될 여지는 크다. 트렁크룸 시장은 거의 제자리걸음을 하면서도 약간 확대되는 경향을 보이고 있다. 소비자와 밀접한 곳에서 전개되고 있는 렌탈 수납과 컨테이너 수납의 인지도 향상에 의해 트렁크룸의 이용도 향상되고 있기 때문이다. 2021년도 이후에는 부동산 가격 상승의 영향으로 매입 전망이 어려운 상황이 된 가운데, 도시형 신축 렌탈 수납 개발이 증가하는 등 소규모 신규 거점 개발이 진행될 것으로 보인다. 보다 일반소비자에게 가까운 거점이 증가함으로써 수납 서비스의 인지도 향상, 잠재적인 니즈 발굴이 기대된다.2) 【테라다소오코의 ‘미니쿠라’ 수납서비스】3) 컨테이너형이 대부분이였던 트렁크 룸이 진화하고 있다. 택배형 수납서비스는 데라다창고(寺田倉庫, 도쿄)가 2012년에 시적한 ‘미나쿠라’가 선구자라고 할 수 있다. 이후 신흥기업들이 속속 등장하였다. 테라다소우코가 개발한 개인용 클라우드 스토리지 서비스 미니쿠라는 소비자가 언제 어디서나 소량의 물품도 택배로 손쉽게 보관 및 회수 가능하고, 보관 중인 물품을 홈페이지에서 사진으로 실시간 확인할 수 있다. 홈페이지에서 회원가입 후 소비자는 수령한 전용 상자 안에 보관할 물품을 넣어 택배로 보낸다. 미니쿠라에서는 각 물건의 사진을 찍고 바코드를 붙여 온도와 습도가 최적화된 창고에서 보관하게 된다. 보관 및 회수는 물품 1개 단위로 신청이 가능하고, 타사 대비 파격적인 가격과 접근 용이성을 강조해 소비자에게 어필하고 있다. 또한 옷을 옷걸이에 건 채 월 450엔에 보관하는 미니쿠라 클로젯(minikura closet) 서비스를 새로 선보이는 등 다양한 서비스를 개발하여 서비스하고 있다.  미니쿠라 시스템과 외부 서비스와의 연계를 위해 API를 구축하였다. API를 통해 협력사의 시스템과 자사의 서비스를 통합하여 고객의 원활한 이용을 지원하며, 또한 미니쿠라 시스템 연계를 통해 즉각적인 물류 인프라 정비가 가능해졌다.  주1. ‘28년 복리로 57배’ 놀라운 셀프 스토리지 리츠, 이지스 자산운용, 2023, 10. 23, 내용 수정 인용 주2. “보관서비스-렌탈 수납·컨테이너·트렁크룸 시장에 관한 조사결과(2020년), 야노경제연구소, 2021.3.25. https://yanokorea.blogspot.com/2021/04/2, 저자 최신자료 부분 추가함. 주3. 日, 누가 창고업의 판도라 상자를 열었나, KOTAR 일본 도쿄무역관, 2019. 10. 04.  박찬석은 미래물류컨설팅의 대표로 재직 중이며, 물류/SCM 분야 컨설팅과 한국생산성본부, 한국통합물류협회 및 기업체 대상의 물류/SCM전문 강사로 출강 중에 있다. 이 밖에 삼성경제연구소 사이버 포럼인 ‘SCM 연구회’의 대표 시샵을 맡고 있으며, 네이버 블로그 “박찬석의 물류/SCM 바로보기(http://blog.naver.com/neologis)”를 운영하고 있다. 前. 물류단지 실수요 검증위원(국토교통부) 現. 서울특별시, 인천광역시, 충청남도 물류단지 실수요 검증위원 現. 종합물류기업 인증 평가위원(교통연구원) 現. 교통영향평가 심의위원(행정중심복합도시건설청) 現. 유통/물류 실무위원(대한상공회의소) 現. 스마트 물류위원회 자문위원(통합물류협회) 現. 한국 SCM학회, 산업계 부회장 現. 한국녹색물류학회 이사 現. 한국생산성본부, 물류혁신 전문위원 주요 컨설팅 분야는 물류센터 및 물류단지 개발(물류단지 실수요 검 증), 물류Cost, 물류/SCM 전략, 물류센터 기본 설계 및 운영 최적화, 물 류보안과 제3자 물류 및 국제물류 분야이다 * E-Mail: mincho79@emapl.com H.p: 010-4533-8307 <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지> |
| 
|
