| 2016 물류센터 동향 / 물류센터 선택 최우선 요소 ‘임대료·접근성’ | |||
 
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물류센터 선택 최우선 요소 ‘임대료·접근성’ 신선식품 니즈 확대로 저온센터 수요 증가, 공급은 부족  올해 수도권 지역에 신규 공급된 물류센터는 총 10개소 약 15만 6,000평으로, 이중 4곳은 임대용, 6곳은 자가 사용을 목적으로 공급된 것으로 나타났다. 또한 물류센터 선택시 임대료와 접근성을 가장 최우선으로 고려하는 것으로 조사됐다. 부동산서비스기업 세빌스코리아가 발표한 ‘2016년 물류시장 동향 및 임차인 선호도 조사’ 보고서에 따르면, 2016년 3분기까지 수도권 지역내 5,000평 이상 규모의 물류센터를 집계한 결과 약 100만평으로 조사됐다. 또한 올해 신규 공급된 임대용 물류센터중 2개의 물류센터는 임차가 완료됐다. 세빌스코리아는 올해 물류투자시장은 전반적으로 거래량이 감소한 가운데, 선매입 물건에 대한 투자자들의 검토는 활발히 진행됐다고 밝혔다. 그러나 올해 3분기까지 주요 거래는 4건, 총 거래 금액은 약 3,020억원으로, 전년 투자금액인 7,380억원 대비 약 40% 수준에 머물렀다. 이처럼 투자시장이 위축된 이유는 투자결정에 임차인의 계약 여부가 큰 영향을 미치는데 반해, 마스터리스나 선임차가 되어 있는 사례가 많지 않았기 때문으로 세빌스코리아는 분석했다. 한편, 올해 임대료 수준은 전년대비 큰 변동없이 보합세를 유지했다. 세빌스코리아는 기업이 물류센터 임차시 고려하는 사항과 중요도, 필요한 시설 등도 조사했다. 조사대상 업종은 물류업, 제조업, 유통업으로 구분했다. 조사대상중 컨베이어 등 물류설비에 투자한 경우는 약 67%로 집계됐으며, 유통업과 물류업의 시설투자 비중이 제조업보다 높았다. 또한 임대료 인상에 대한 질문에 60%의 응답자중 약 39%가 계약기간중 임대료 상승이 없었다고 답했다. 이중 5%는 임대차 계약서에 인상률이 명시돼 있었음에도 불구하고 실제로는 임대료를 인상하지 않았다고 밝혔다. 임대료를 인상할 경우에는 일반적으로 1~5%를 인상률이 적용하는 것으로 조사됐다. 이외에 조사대상의 50%는 향후 이전 또는 확장할 계획인 것으로 나타나 물류센터 임차수요가 앞으로도 지속적으로 발생할 것으로 예상된다. 전층 접안시설·넓은 야드 선호 최근 물류센터가 대형화, 현대화되면서 기업이 물류센터에서 필요한 시설로 접안시설과 야드넓이, 층고, 도크개수 등을 고려하고 있는 것으로 조사됐다. 최근 2~3년 이내에 완공된 신규 물류센터의 경우 전층 접안이 되는 시설 보유 비율이 높아지고는 있지만, 아직도 상층부는 수직반송기나 화물 엘리베이터를 이용하는 경우가 많다. 따라서 향후 물류센터 설계시 접안시설 확충을 적극적으로 반영할 필요가 있는 것으로 보고서는 판단했다. 또한 응답자의 약 50%가 1,000평 이상의 야드가 적정하다고 답하는 등 넓은 야드를 선호했으며, 층고는 5~10m에 대한 선호도가 가장 높았다. 편의시설로는 약 45%가 대중교통과의 접근성을 선택했다. 이는 인력 수급에 민감한 물류산업의 특성이 반영된 결과이다. 물류센터 입지는 소비지와 근접한 곳을 선호하는 것으로 조사됐다. 입지의 경우 크게 소비지, 주요 포트, 생산지와의 근접성으로 분류되는데, 물류업은 소비지와의 근접성만큼 주요 포트와의 근접성도 고려하는 것으로 나타났다. 유통업은 압도적으로 소비지와의 접근성을 중요시했으며, 제조업은 생산지와 소비자와의 근접성 모두를 중요하게 고려하는 것으로 조사됐다. 접근성에 가장 큰 영향을 미치는 고속도로는 70%가 경부고속도로를 1순위로 선택했다. 이는 서울 강남 및 도심 등으로 직접 진입이 가능하면서 대부분의 고속도로와 연결돼 있어 접근성과 이동이 편리하기 때문인 것으로 해석된다. 물류센터 임차기간 ‘3~5년’ 가장 많아 최근 신선식품에 대한 수요가 증가하면서 냉장·냉동 물류인프라에 대한 필요성이 늘어나고 있는 상황이다. 이에 따라 상온과 냉장·냉동을 동시에 필요로 하는 혼합 물류센터 수요가 확대되고 있다. 세빌스코리아 조사 결과, 저온시설이 필요없는 택배업이나 단순 제조업 등 약 40%는 상온 시설만 필요하다고 답했으며, 나머지 60%는 저온시설이 반드시 필요하다고 응답했다. 그러나 이러한 수요 증가에도 불구하고 저온시설은 개발비용이 높고 관리 및 운영이 어려워 여전히 공급이 부족한 실정이다. 물류센터 임차 계약 기간은 41%가 3~5년을 선호하며, 약 22%는 1년 이내의 단기계약을 선호하는 것으로 조사됐다. 반면 투자자들은 10년 이상의 장기임차를 희망해, 투자자와 임차인이 원하는 계약 기간이 상이한 것으로 나타났다. 임차계약시 받고 싶은 인센티브로는 계약임대료 인하를 가장 선호했으며, 이외에 무상 임차기간 제공, 이전 비용 지원 등 다양한 옵션을 요구하는 것으로 조사됐다. 물류센터 ‘접근성’ 중요, 계약시에는 ‘임대료’ 우선 고려 기업이 물류센터를 선정할 때 가장 우선적으로 고려하는 요소로 임대료, 접근성, 운송비 등이 있다. 보통 소비지와 가까워 접근성이 좋으면 임대료가 비싼 반면 운송비는 낮아지고, 접근성이 떨어지면 임대료가 저렴한 대신 운송비가 높아진다. 보고서에 따르면 접근성과 운송비에 대한 중요도를 비교할때 응답자들의 60%가 임대료가 상승하더라도 접근성이 우수한 것을 더 선호했다. 그러나 막상 물류센터를 임차하는 의사결정시에는 임대료를 1순위로 선택한다는 비율이 38%로 접근성 29%보다 앞섰다. 이는 총물류비용 구조와 연관되는 결과로, 인력 수급비와 운송비는 가변적인데 반해, 임대료는 장기간 고정비에 해당하기 때문이다. 결국 기업들은 빠른 배송을 위해 주요 고속도로로의 접근성이 중요한 선택 요인이지만, 고정 비용인 임대료에 대한 부담이 더 크게 작용하는 것이다. 보고서는 기업이 물류센터를 선택할 때 감당할 수 있는 임대료 수준 안에서 접근성을 중요한 요소로 고려하는 것으로 분석하면서, 좋은 입자에 위치한 최신식 물류센터라 하더라도 임대료 수준이 주변 시세보다 크게 높다면 기업들이 물류센터를 임차하지 않을 것으로 예상했다. 또한 최근 변화하고 있는 수요를 고려해 수요대비 공급이 부족한 냉동·냉장 또는 혼합 물류센터에 대한 투자 및 개발을 검토할 필요가 있다고 밝혔다. <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지> |
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