물류매거진

박찬석의 물류時論(114) / 물류부동산 시장의 주요 이슈와 전망(2/2)

ㆍ게재년/월

2023/02

물류부동산 시장의 주요 이슈와 전망(2/2)

②물류부동산 시장 현황과 전망

인플레이션과 인력수급 어려움

■ 금리인상에 따른 투자 위축

물류센터가 국내 부동산 시장에서 차지하는 비중은 주택과 오피스 대비 매우 작은데다 개발 입지가 열위하다는 점이 큰 차이다. 토지 매입이 이뤄졌지만 인허가에 실패했거나 본PF로 전환되지 못해 물류센터로 활용되지 못할 경우, 해당 부지의 가치는 크게 저하된다. 사업 초기 부실화되어 토지 매각이 이뤄지더라도 원금 회수 가능성이 크게 낮아지는 것을 의미한다.

금리 인상이 시작된 2022년 들어 매분기 Cap Rate는 상승세이며, 2023년 Cap Rate는 6%대에 진입할 전망이다. 지난 2년간 코로나19로 인해 팽창된 물류자산의 밸류에이션은 2019년 수준으로 회귀할 것으로 예상한다. 물류자산은 Cap Rate 상승 요구에 따라 가격 조정이 불가피하다. 매물은 적체되고 있으나 임대료 인상은 힘들어, Cap Rate 상승 압력은 결국 자산가액 조정으로 이어질 수밖에 없기 때문이다.1)

■ 건설공사비 급등

건설공사비지수2)는 2020년 코로나19 이후 급격하게 상승하여, 우크라이나 사태 이후 최고 수준 기록하고 있다. 2022년 4월 건설공사비지수는 건설자재비, 인건비 상승 영향으로 전년 동월 대비 12.8% 증가한 145.16을 기록하고 있다.

2018~2020년 3개년 동안 건설공사비지수 평균 증가율은 약 3.6% 수준인 반면에 2021~2022.4 월까지 평균 증가율은 약 11.9%로, 평년 수준보다 3배 가까이 증가하였다.

물류센터 건축중 재해사고(화재, 추락 등) 및 운영중 화재 등으로 인한 인명피해가 빈발하여, 건축 관련 법규 및 소방법 등의 개정으로 안전시설 및 복리 후생시설 등에 대한 추가 투자 소요로 건축비 및 보험료가 증가하고 있다.

최근 철근과 콘크리트 가격이 급상승하면서 상온 물류센터를 짓는데 필요한 3.3㎡(평)당 공사비는 410만원까지 치솟았다. 동일한 조건으로 2020년 상반기 평당 공사비가 210만~220만원 선이었던 것에 비해 2배 가까이 뛴 것이다. 온도 유지 설비가 필요한 저온물류센터 역시 같은 기간 320~350만원에서 470~520만원 수준으로 약 50% 늘었다.3)

■ 인력수급 어려움

최근 지속적인 운영비 증가와 고객의 높은 물류서비스 요구가 증대되고 있다. 그러나 물류 운영환경은 고령화 및 여성 인력 비중이 증가중이며, 수도권 중심의 물류센터 집중으로 인력수급 환경은 더욱 어려워질 것으로 전망되고 있다.

수도권/대도시 중심의 물류센터 집중으로 단순 노무직 수급에 어려움이 가중되고 있다. 용인/평택/안성 인근 지역은 경기도의 50%를 점유하고 있으며, 부산/양산/울산 등 대도시 중심의 경남지역의 경우 80%를 점유하고 있다. 물류센터는 노동집약적 3D 업무로 근로자의 기피 현상이 발생하고 있으며, 하절기/동절기 시점의 이직률이 급증하고 있다.

물류센터(시설)의 수요 변화

■ 물류시설 수요 지속 증가 예상

국내 1인당 물류시설 면적은 0.5㎡에 불과해, 일본의 4.1㎡, 미국의 3.8㎡ 보다 현저히 부족하다. 따라서 특정지역의 공급과잉에 따른 일시적 수급 불균형이 있을 수 있으나, 지속적인 성장이 예상되고 있다.

수도권에 물류부동산이 61.4% 집중되어 있음에도 불구하고 도시인구당 저온시설 면적은 1인 기준 0.3㎡ 불과하다. 코로나19 이후에도 실질적인 콜드체인 물류센터 수요가 그리 높지 않으나, 주변 선진국과 비교해 볼 때 전반적으로 인구수 대비 물류센터 공급량이 현저히 낮다. 또한 수도권에 집중적으로 포진해 있기 때문에 향후 콜드체인 물류센터 수요는 새벽배송 시장의 전국 확대와 관련 기술의 개발 등으로 꾸준히 유지될 것으로 예상되고 있다.

■ 이커머스 매출당 필요한 물류센터 면적

Prologis는 유통기업들의 공간 이용 형태를 조사한 결과, Retail 공간 1제곱피트(ft2)당 연평균 400~500달러의 매출을 창출하고, 물류센터는 1제곱피트(ft2)당 연평균 2,500~3,500달러를 창출한다는 사실을 발견했다. 반면, 이커머스 기업은 리테일 공간을 전혀 사용하지 않고 1,000달러의 연매출을 위해 물류센터만 1제곱피트(ft2)를 사용한다.4)

※ Retail 기업이 한화 1.2조원의 매출을 내기 위한 창고 면적이 300,000~350,000 1제곱피트(ft2)이나, 이커머스 기업은 100만 1제곱피트(ft2)로써 3배의 물류 공간을 사용한다

【이커머스가 더 많은 물류공간이 필요한 이유는?】

① Inventory의 상당 수를 점포, 마트 등 판매 채널에 보관하는 전통적 유통과 달리, 이커머스는 Inventory 100%를 물류센터에 보관한다.

② 이커머스는 재고관리 최소단위(Stock Keeping Unit)가 작게는 100개에서 크게는 2만개에 달할 정도로 다양한 상품을 취급하고, 다품종 재고를 소량씩 나눠서 보관하기 때문에 적재 효율이 매우 낮다.

③ 기존 유통 창고의 경우 상품을 박스 또는 파렛트 단위 그대로 쌓아 두었다가 Bulk 출고하는 반면, 이커머스 창고에서는 상품을 Piece 단위로 불출하여 낱개로 배송한다. 따라서 적재된 상품 사이로 작업자들이 이동하며 피킹할 수 있는 동선을 따로 확보해야 한다.

④ 기존에는 포장과 반품을 점포 등 세일즈 채널에서 전담한 반면, 이커머스는 제품 포장, 반품 입고 및 처리의 전 과정을 물류센터내에서 해결해야 하므로 별도의 작업공간이 필요하다.

■ 국내 물류센터(시설) 수요 추정

2만달러(미국 달러) 이상의 소득을 가진 가구를 대상으로 조사한 결과 가구당 물류센터 사용 면적이 가장 큰 나라는 미국으로 가구당 2.2평을 사용하고 있었으며, 제일 작은 나라는 중국으로 가구당 사용 면적이 0.2평에 그치고 있다.

전체 평균으로는 가구당 1평의 수요면적을 내고 있으나, 인구와 이커머스 침투율이 우리나라와 유사한 영국을 기준으로 국내에도 가구당 0.9평의 현대식 물류센터가 필요하다고 가정하여 추정해 보면 다음과 같다.

환율을 1,200원(원/달러)으로 가정하고, 2만달러 이상의 소득을 내는 상위 80%가 이에 해당된다. 2020년 인구총조사에서 국내 일반가구수 2,092만 6,710가구로 조사되어, 이중 80%인 1,674만 1,368가구가 연 소득 2만달러 이상일 것으로 추정된다.

여기에 영국의 가구당 물류센터 필요면적 0.9평을 곱하면 국내의 물류센터 수요는 어림잡아 1,507만평이란 결과가 나온다. 가구별 원단위에 기반한 수요 추정 시 2023년까지 예정대로 누적 900만평이 공급되어도 707만평(40%)이 부족하다. 연면적 5,000평 이상의 현대식 물류센터가 500만평 전후에 불과한 시점에서 1,500만평의 수요는 공격적인 전망일 수 있다.

향후 국내 물류센터의 수요를 추정해 보면, 가구 원단위 추정과 마찬가지로 원/달러 환울은 1,200원으로 가정하였다. 국내 이커머스 판매액이 2024년 250조원, 2026년 300조원을 달성할 경우 위 기정을 대입하여 역산하면 각각 588만평, 700만평의 물류센터가 필요하다.5)

소매판매 매출 1.2조원당 9,000평의 창고가 소요된다고 가정 시, 2024년 330조원, 2026년 325조원 매출을 위해 각각 248만평, 244만평이 필요하다. 소매판매 매출에 소요되는 물류센터 면적을 국내 총 창고 수요라고 할 때, 2026년 기준 총 944만평의 창고 공간이 필요하다. 2023년말까지 누적 900만평의 물류센터가 성공적으로 공급된다고 하더라도, 2024년이면 93%가 소진되기 때문에 공급 과잉의 가능성은 극히 낮다고 할 수 있다.

물류센터(시설) 수급 전망

■ 긍정적 전망(물류센터 수요 증가 요인)

① 이커머스 매출 10억달러 증가시, 약 3.5만평 물류센터 신규 필요

CBRE에 따르면 매출 10억달러 증가시, 약 3.5만평의 신규 물류센터가 필요하다고 한다. 매년 전자상거래 금액이 25~30조원 증가할 경우, 물류센터 신규 소요는 매년 약 760,000~913,000평이 될 것으로 추정된다.

② 국경간 전자상거래(Cross Border E-Commerce, CBEC) 증가로 물류센터 수요 증가 예상

국경간 전자상거래가 연간 10조원에 이르고, 향후 성장세가 예견되는 분야로 물류센터의 신규 수요 창출 여지가 많을 것으로 예상되는 분야이다.

③ 매년 노후화되는 물류창고 약 30만평 내외 멸실

국내 7,000여 물류시설 창고중 약 36.3%가 2000년 이전 준공된 물류창고로 노후화 및 시설이 열악하여, 매년 재건축, 타용도 전환 등이 진행되고 있고 있어서 교체 수요가 상당하다. (힌국교통연구원, 2021)

④MFC(Micro Fulfillment Center) 및 HMC(Hyper Local Fulfillment Center) 수요 증가

라스트마일 딜리버리 서비스 증가로 인해 소비지에 근접한 배송시설의 필요와, Hyper Local 서비스의 확대 등으로 도심지내 소규모 창고시설의 증가가 예상된다.(건물 지하, 근린생활 시설 내 등)

⑤ 배송시간 단축에 따른 물류센터 수요 급증

비대면 거래의 확산과 이커머스의 급속한 성장으로 빠른 배송이 요구됨에 따라, 3일 배송의 경우 시간내 배송률 90% 달성을 위해서는 2개의 물류창고가 필요하다. 2일 배송의 경우 3개의 물류창고가 필요하고, 1일 배송의 경우에는 배송 75% 달성을 위해 도심지역에 소규모 12개의 물류창고가 필요하다.

※ 일부 자료의 경우 다빈도 소량/당일 배송 급증으로 미국 내 2~3일 배송에 물류창고 5개가 가능하다면, 익일 배송에는(40~50개), 당일 배송(80~100개)의 물류창고가 필요하다는 견해도 있다.

⑥ D2C(Direct to Consumer) 트랜드 확산

D2C는 대형 유통 플랫폼을 거치지 않고 자사몰이나 직영 매장을 통해 소비자에게 상품을 판매하는 방식으로, 자사몰이나 매장의 물량을 전담하는 자체 물류센터나 소비자와 가까운 도심속 자가 물류센터를 구축하려는 움직임이 활발하여 향후 꾸준히 물류센터의 수요를 끌어올릴 요소중 하나이다.

⑦ Data Center 및 Self Storage 시장의 성장 잠재력

Data Center는 구조적으로 저온 물류센터와 유사하여, 향후 이커머스 수요가 정점 및 감소시, 전력 공급이 월활한 지역의 경우 대체 수요화 할 가능성이 많은 시장이다. Self Storage의 경우 고령화, 1인 가구 증대, 주거 공간의 소형화(집값 상승) 등으로 도심지역을 중심으로 성장 가능성이 많은 분야이다.

새로운 블루오션으로 떠오르고 있는 Self Storage 시장은 일반 물류센터의 성장 과 함께 국내 물류부동산 시장을 이끌어갈 새로운 Item으로 부각되고 있다.

⑧ 코로나19와 무역분쟁에 물류대란으로 ‘재고확보’ 위한 물류센터 수요 중가

글로벌 기업들의 공급망 전략이 변화하고 있다. 과거 기업들은 ‘적시 생산(Just-In- Time)’에 기반을 둔 공급망 관리 시스템을 운영했으나, 돌발적인 상황/사태가 자주 발생하는 지금 같은 때 만약의 사태에 대비하는 것에 초점을 맞춘 ‘Just-In-Case’ 방식으로 전환하는 추세이다. JIT(Just in Time, 적기납입)에서 JIC(Just in Case, 즉시복원) 중시로 많은 제조기업 및 유통업체들은 재고부족에 대비해 충분한 재고확보를 위한 행위가 증가함에 따라 물류센터의 수요가 증가하고 있다.

■ 부정적 전망(물류센터 수요 감소 요인)

① 소매업에서 전자상거래 침투율 50% 상회시, 물류센터 수요 정체 예상

전자상거래의 정점에 대한 논란(50~60%) 제기되고 있으며, 50% 이상시 물류센터의 수요 정체가 있을 것이라는 다양한 의견이 제시됐다. (21년, 국내35%, 글로벌 19.5%)

② 자동화, 로봇화, 무인화로 매년 소요 면적 약 5% 감소 예상

CBRE에 따르면 물류센터 내의 작업환경 개선, 작업인력 감소 등 및 빠른 배송 등에 대응하는 Digital Transformation 가속, 로봇화, 무인화 및 자동화는 지속적, 단계적으로 진행될 것이며, 매년 소요면적의 5%가 감소할 것으로 예상하고 있다.(동일 물동량 처리 기준시)

③ 경기 침체시 수요 정체 예상

미·중 무역분쟁과 러-우크라이나 전쟁에 따른 글로벌 공급망의 불안정, 코로나19 팬데믹 장기화, 인플레이션 심화, 글로벌 공급망 불안 등 → 소비 위축 → 물류센터 수요 감소가 예상되나, 이는 단기적 현상에 머물 것으로 예상되고 있다.

결언

최근의 물류부동산(물류센터) 시장의 침체의 가장 큰 요인은 코로나19에 따른 인플레이션의 심화로 볼 수 있다. 각국 정부(OECD 중심)는 코로나19로 인한 실업률과 경기 저하를 방지하기 위해 천문학적인 보조금을 지급함에 따라 통화량의 증가는 결국 물가 상승으로 이어져, 금리 인상이라는 복병(?)으로 인해 자금 조달의 어려움, 건축비 상승 등으로 인한 악재로 물류부동산 시장이 침체기를 맞고 있다.

러-우크라이나 전쟁으로 인한 에너지 위기와 글로벌 공급망 불안정, 인프레이션 심화에 따른 금리 인상 등은 많은 전문가들이 예상하고 있는 것처럼, 2023년 하반기 이후는 어느 정도 정상화 될 가능성이 많다고 할 수 있겠다.

비대면 사회로의 진전과 이커머스의 성장은 지속될 수밖에 없으며, 이는 물류센터의 수요 증가 요인으로 자리매김하고 있다.

모두가 어렵고 힘든 시기라고 할 때, 지금이야 말로 물류센터(물류단지 포함)에 대한 선제적인 투자의 적기가 아닐까 생각된다.

주1. 2023년 전망-부동산 조정기, 중요해지는 리츠의 주주환원, 삼성증권(이경자), 2022. 11. 21. p13~15 자료

주2. 최근 건설자재 가격 동향, KDB 산업 은행, 2022. 7. 11, p1

주3. 서울신문, 치솟는 철근 값-물류센터 공사 멈추나, 2022. 4. 6 기사

주4. 우리나라에는 얼마 만큼의 물류센터가 필요할까? 프롭빅스, 2022. 2Q, Vol. 8. p 23.

주5. 우리나라에는 얼마만큼의 물류센터가 필요할까? 프롭빅스, 2022. 2Q, Vol. 8. p 24

-참고문헌 및 자료-

1. 2023년 전망-부동산 조정기, 중요해지는 리츠의 주주환원, 삼성증권, 2022. 11. 21.

2. 최근 건설자재 가격 동향, KDB 산업 은행, 2022. 7. 11,

3. 지경학 시대와 반도체, 삼성증권, 2022. 7. 8, p12

4. 우리나라에는 얼마 만큼의 물류센터가 필요할까? 프롭빅스, 2022. 2Q, Vol. 8. p 23.

5. 공급망 관리, 다시 글로벌 기업 전략의 핵심이 되다, 2022 Deloitte Insights No.22, p4.

6. 이동일, 이혜준, 파괴적 커머스의 탄생과 구조변화, 스타트업 얼라인언스, 2022. 2. 18,

7. Smart Logistics Trend 및 전망, AT, Kearney, Nov, 2021, p10.

8. 컨슈머인사이트, 상품구입 행태 및 변화 추적조사, 2021

9. 안소영, 재고시장이 뜬다, 이코노미조선, 374호, 2020. 11. 30

10. 유통환경 변화에 따른 물류센터 구축 패러다임의 변화, SFA 물류연구소, 박정현, 2020. 11.10

11. 남성현, 유통·물류시장에서 일으키는 쿠팡의 메기효과, 한화투자증권리서치센터, 2019 .05 .27.

12. https://www.unipart.com/logistics/top-10-technology-trends-transforming 홈페이지 내용 인용

13. https://kr.freepik.com/premium-photo

14. 서울신문, 치솟는 철근 값-물류센터 공사 멈추나, 2022. 4. 6 기사

15. 기타: 쿠팡 홈페이지, 조선일보, 뉴스핌, 동아일보, 한국경제 일부 기사 및 사진 참조.

박찬석은 미래물류컨설팅의 대표로 재직 중이며, 물류/SCM 분야 컨설팅과 한국생산성본부, 한국통합물류협회 및 기업체 대상의 물류/SCM전문 강사로 출강 중에 있다.

이 밖에 삼성경제연구소 사이버 포럼인 ‘SCM 연구회’의 대표 시샵을 맡고 있으며, 네이버 블로그 “박찬석의 물류/SCM 바로보기(http://blog.naver.com/neologis)”를 운영하고 있다.

前. 물류단지 실수요 검증위원(국토교통부)

現. 서울특별시, 인천광역시, 충청남도 물류단지 실수요 검증위원

現. 종합물류기업 인증 평가위원(교통연구원)

現. 교통영향평가 심의위원(행정중심복합도시건설청)

現. 유통/물류 실무위원(대한상공회의소)

現. 스마트 물류위원회 자문위원(통합물류협회)

現. 한국 SCM학회, 산업계 부회장

現. 한국녹색물류학회 이사

現. 한국생산성본부, 물류혁신 전문위원

주요 컨설팅 분야는 물류센터 및 물류단지 개발(물류단지 실수요 검증), 물류Cost, 물류/SCM 전략, 물류센터 기본 설계 및 운영 최적화, 물류보안과 제3자 물류 및 국제물류 분야이다

* E-Mail: mincho79@emapl.com H.p: 010-4533-8307