물류매거진

박찬석의 물류時論(113) / 물류부동산 시장의 주요 이슈와 전망(1/2)

ㆍ게재년/월

2023/01

물류부동산 시장의 주요 이슈와 전망(1/2)

①물류부동산 시장을 둘러싼 환경 변화

국내 물류부동산 시장은 코로나19 팬데믹과 이커머스의 급속한 성장으로 투자자들의 주요 투자자산으로 자리잡으며 최근 3년간 비약적 성장을 이뤘다. 그러나 우크라이나-러시아 전쟁과 같은 지경학적 리스크 등으로 인한 인플레이션과 물가 상승, 소비감소가 이어짐에 따라, 호황이던 물류센터 시장은 변곡점을 맞이할 전망이다.

물류부동산 시장에 영향을 미치는 주요 변화 요인과 이슈 및 향후 물류부동산 시장 수요에 대한 전망 등에 대해 알아보고자 한다.

글로벌 공급망의 혼란과 재편성

■ 지경학적 분열과 공급망 혼란

러시아-우크라이나 전쟁으로 ‘지경학적 분열’이 가속되고 있다. 지경학(geo-economics)이란 지리적 요인이 경제에 미치는 영향에 관한 연구를 의미하기도 하지만, 일반적으로 지정학적 목표를 달성하기 위해 경제적 수단을 사용하는 것을 일컫는다. 1990년 전략 전문가 에드워드 루트왁(Edward Luttwak)은 냉전 이후 군사적 힘은 중요성이 쇠퇴하고 지경학적 힘이 그 역할을 대체하고 있다고 주장했다.

국가들은 과거에 군사 수단을 통해 달성했던 목표를 이제는 무역 및 투자 정책, 경제제재, 금융제재, 에너지 및 원자재 거래, 해외원조 등 경제적 수단을 통해 달성하려 한다.

중국은 일대일로 사업과 해외원조를 통해 저개발국에서 국제적인 영향력을 높이고 있으며, 러시아는 전략적 목표를 달성하기 위해 에너지 자원을 수단으로 사용했다. 정치적 분쟁으로 유럽으로 가는 가스 파이프라인을 차단한 것이다.

미국은 러시아의 우크라이나 침공에 대응하여 러시아를 달러 중심 국제결제시스템에서 배제하는 금융제재를 가했다. 그리고 중국을 견제하기 위해 ‘인도-태평양 경제프레임워크(IPEF)’를 만들고 글로벌 공급망을 재편하려 하고 있다.

■ 진화하는 공급망 관리

그동안 글로벌 공급망은 효율성을 극대화하기 위한 구조로 이루어져 있었으며, 코로나19 팬데믹 발생 전까지는 최적화된 글로벌 분업 체계가 안정적으로 관리되고 있었다.

그러나 최근 2~3년 동안 세계정세가 급변하면서 공급망이 국제 문제 및 기업전략에서 다시금 중요하게 언급되기 시작했으며, 크게 코로나19 팬데믹, 지정학적 문제들, 그리고 ESG(환경·사회·지배구조) 이슈라는 3가지 원인이 영향을 미쳤다. 이러한 요인들은 최근 공급망에 ‘병목현상’을 일으키며 범 산업적으로 수급 불안을 일으켰고, 비용 인플레이션의 원인이 되었다.

계속되는 공급망 혼란 발생으로 공급망 구조 및 관리 전략에도 변화가 필요해졌다. 위기 상황 속에서도 선진 기업들은 극심한 변동성을 ‘뉴노멀’로 정의하고 효율성(efficiency), 회복탄력성(resilience), 민첩성(agility)을 모두 갖춘 안정적 공급망을 만들기 위해 전략적, 기술적 솔루션을 검토하고 투자를 실행하고 있다. 그 과정에서 글로벌 공급망은 기존의 형태를 벗어나 ‘넥스트 노멀’로 진화해가고 있다.

뉴 뉴멀과 유통생태계 변화

■ 스마트 소비자의 출현

온라인 쇼핑이 시작된 1996년부터 지금까지 온라인 쇼핑을 이용해온 소비자들에게 반드시 온라인을 이용해야만 하는 상황은 그렇게 난관이 아니었을지도 모른다. 오히려 꾸준한 이용 덕분에 쌓인 경험만큼 온라인 쇼핑을 이용하고 있다고 보는 편이 더 적절할 것이다. 그리고 똑똑해진 온라인 소비자들은 쇼핑에 임하는 목적이나 이용 행태에서도 이전과는 다른 양상을 보인다.

소비자의 행동 방식 또한 일방향으로 수용하던 수동적 태도에서 벗어나 쌍방향으로 소통하는 적극적 태도로 진화하였다. 디지털 소비 환경에서 거래와 상호작용의 주요 주체로서 다양한 역할을 하는 지능형 소비자, 즉 스마트 소비자(Smart Consumer)가 출현한 것이다

온라인 쇼핑 1세대로 이제는 중장년층이 된 40대뿐만 아니라, 온라인 쇼핑에 소극적이던 50대, 60대조차도 코로나19를 계기로 온라인 쇼핑의 편의성을 크게 인식하면서 경제력을 갖춘 주요 소비계층으로 등장하였다. 코로나19가 스마트 소비자의 연령폭을 넓이는 효과를 가져온 것이다.

■ 유통 생태계의 변화1)

소비자의 변화된 소비 행동은 유통업체가 기존에 제공하던 서비스 외에 추가적인 서비스를 제공하게 만들기도 했고, 기존에 존재하지 않던 새로운 형태의 업체를 등장시키기도 하였다. 가치를 중시하는 소비 성향은 중고시장, 렌털시장, 재고시장을 성장시켰고, 편의성을 중시하는 소비 성향은 간편결제서비스, 새벽배송, 퀵커 머스가 등장하게 되는 계기가 되었다. 그리고 이러한 중소 셀러들을 지원하는 서비스 또한 생겨났다.

【간편 결재시스템】 : 소비자의 지불 편의성을 증대시켜 플랫폼에 결속시키는 방안으로 다수의 온라인 유통 플랫폼이 자체 지불결제 시스템을 개발하여 적용하고 있다.

플랫폼은 고객의 결제 데이터를 확보하여 상품 기획 및 제작 사입으로부터 판매, 재고 관리, 배송 관리 등 모든 단계에 대한 관리 기준 마련이 가능한 정보를 얻을 수 있게 된다. 또한 결제 데이터 분석을 통해 고객 특성을 파악하여 맞춤형 상품 제작 및 광고노출, 로열티 프로그램 제공, 부가 서비스 등 고객 경험을 강화시키는데 활용이 가능하다

【퀵 커머스 등장】 : 유통업계 내에서 새로운 키워드로 ‘퀵커머스(Quick Commers)’가 자리잡고 있다. 인공지능을 통한 빅데이터 분석으로 신선식품 및 편의품과 생필품 등을 도심 곳곳에 위치한 마이크로 풀필먼트 센터(MFC)에 선별해 보관하고 있다가, 주문이 들어오면 해당 주문지와 가장 가까운 물류센터에서 배달 라이더가 제품을 픽업하여 소비자에게 15분~1시간 이내 배송하는 형식이다

현재까지는 시장에 성공적으로 안착하고 있는 것으로 보이나, 진입장벽이 워낙 높아서 퀵커머스로 인해 기업간의 출혈 경쟁이 심화될 것이라는 전망도 피할 수 없다. 물류창고의 유지 및 관리비, 피킹과 패킹, 직원 인건비까지 고려해야 할 비용이 상당하기 때문이다.

【메타마켓의 등장, 그리고 탈상품화】 : 2020년부터 소비자의 친환경적이고 합리적인 소비에 대한 선호가 증가하고, 소비자의 시험 구매가 증가하면서 소비자 보유 재고가 늘고, 시험 구매 상품 전달 과정의 중요성이 증대되었다. 최근에 가상공동체의 역할을 톡톡히 수행하고 있는 플랫폼은 당근마켓이다. 당근마켓은 이용자의 GPS를 추적하여 ‘동네 인증’을 통해 거구지 반경 6㎞ 이내 주민간 중고거래를 가능케 하는 온라인 서비스이다

메타마켓의 역할을 하는 당근마켓뿐만 아니라 중고나라, 번개장터 또한 중고거래를 대표하는 플랫폼이다. 중고나라는 네이버 카페에서 시작한 플랫폼이며, 번개장터는 국내 최초 중고거래 앱으로 1020세대가 주로 사용하는 특징이 있다. 소비자의 친환경적이고 합리적인 소비에 대한 선호 증가로 중고뿐만 아니라 기업이 팔지 못한 재고를 유통하거나 새로운 상품으로 탄생시키는 재고 비즈니스가 등장하고 있다.

【판매자들의 서포터 셀링 툴】 : 셀러들은 보통 다수의 플랫폼에서 판매한다. 도매업체에서 판매할 물건을 사입하고 각각의 플랫폼에 업로드한 후에 각 플랫폼에서 들어오는 주문을 처리해야 한다. 이에 따라 다수의 공급자와 다수의 플랫폼을 관리해야 하는 셀러의 활동을 지원하는 기능을 수행하는 셀링툴 시장이 성장하고 있다.

이와 같은 셀링툴 서비스는 크게 2가지이다. 첫번째는 도매시장에서 상품 사입 및 조달을 쉽게 하도록 도매유통포털 기능을 지원하는 서비스와, 두번째는 플랫폼 입점 대행 서비스가 있다.

■ 유통분야 물류의 시각 : 구축과 네트워킹

소비자의 배송 속도에 대한 욕구가 강화되면서 온라인 유통 플랫폼의 물류에 대한 투자, 특히 판매자들을 대상으로 하는 풀필먼트 서비스가 확장되고 있다. 풀필먼트는 물류를 필요로 하는 판매자들을 대상으로 본인이 판매하는 상품재고를 물류센터에 보관, 운영, 배송, 반품, 고객만족까지 대행해주고 일정 수수료를 받는 사업으로, 상품이 고객에게 도착하는 전체 배송 과정과 제품의 교환 및 환불까지 일괄적으로 처리하는 서비스 센터의 형태를 띤다.

온라인 쇼핑업체의 물류 영역에 대한 투자는 크게 2가지 형태로 나타난다. 첫번째는 자체 물류센터를 확보하는 형태이다. 이와 같은 형태의 대표적인 예는 쿠팡이다. 쿠팡은 2014년부터 물류 네트워크에 관한 공격적인 투자를 진행하고 있다. 쿠팡의 국내 물류센터 면적은 2019년 약 74만평으로 계속적으로 물류센터를 증설하여 왔으며, 2019년 기준 168개의 물류센터를 운영하고 있다.

다른 형태는 제휴를 맺는 형태이다. 네이버쇼핑은 CJ대한통운과 제휴를 맺고 2020년 4월 풀필먼트 서비스를 강화하였다. 네이버쇼핑을 통해 상품을 주문하면 CJ대한통운의 곤지암 풀필먼트 센터에서 상품이 자동 출고돼 24시간내 배송받을 수 있는 구조를 형성하였다. 이와 같은 움직임은 기존 온라인 쇼핑 플랫폼에서 배송 경쟁력을 강화하기 위하여 3자 물류 기업과 연대한 서비스 개발을 더욱 강화한 것으로 해석할 수 있다.

온라인으로 물건을 구매할 때 고객 경험(User Experience)을 개선시키는 다양한 구매요인이 존재하지만, 이중 배송 경쟁력이 가지는 우위는 높다. 특히 가격, 상품 다양성 등의 가치는 단기적인 투자 확대(마케팅 경쟁)로 확보할 수 있지만, 배송 경쟁력은 단기간 내에 따라 잡기가 어렵다.

결국 배송 경쟁력은 신규 사용자의 확보 비용뿐만 아니라 기존 사용자의 반복 구매를 높이는 요소이며, 이메일 마케팅시 ‘무료배송’이 ‘할인’보다 2배 이상의 효과를 보는 이유이기도 하다.

물류산업의 디지털 전환 가속

■ 물류의 디지털화는 대세

과거 생산자 주도의 B2B 물류가 주류를 이루던 시절에 비해 현재 물류서비스에 요구되는 고객들의 기대 수준은 현격하게 높아졌다. 온라인 및 모바일 소핑이 일반화되면서 유통 및 물류기업의 역량을 판단하는 기준은 주문한 상품을 얼마나 신속하게 전달할 수 있느냐가 되었다. 소비자가 시장을 주도하는 상황에서 시장지향적인 새로운 물류서비스를 개발해 제공하는 것은 물류기업의 핵심 차별화 요소로 부각되고 있다.

현재 ‘디지털 트랜스포메이션(DX)’은 기업들의 가장 뜨거운 화두다. 코로나19 팬데믹 이후 기업들은 사활을 걸고 이를 추진하고 있다. 코로나19가 가져온 엄청난 글로벌 변수 앞에 디지털 기술을 통한 효율성과 가시성, 탄력성 확보는 기업의 생존을 좌우하는 필수 전략이 됐고, 이미 준비된 기업은 위기 속에 새로운 기회들을 찾아내고 있다.

기존의 단순 운송, 보관, 하역, 정보의 단순한 물류기능뿐 아니라 타 산업과의 융합 및 병합을 통해 그 개념적 범위를 확장시키고 있으며, 사물인터넷(IoT)과 빅데이터, 인공지능(AI), 블록체인 등 다양한 신기술을 기존 물류산업에 접목시키면서 물류 프로세스 및 비용의 효율화를 도모하고 있다. 아울러 주요 선진 물류기업들은 디지털 물류에 대한 기술적 전략 방향성과 명확한 지향점을 바탕으로 다양한 Initiative들을 실행하고 있다.

■ 미래 물류핵심 기술 전망

영국의 물류 컨설팅회사인 유니파트 로지스틱스(Unipart Logistics)는 미래 물류를 앞당기는 기술로 자율주행 배송 차량과 창고, 로봇부터 시간과 비용을 절감하는 데이터 통찰력에 이르기까지 물류 및 물류 관리를 변화시키는 10가지 기술 트렌드를 소개하고 있다.2)

【1. 클라우드 물류】 : 중요한 인텔리전스 및 운영 소프트웨어에 대한 유연성과 실시간 액세스를 제공하는 클라우드 서비스는 물류의 표준이 되고 있는 온디맨드 및 사용량에 따른 지불 비즈니스 모델의 확장을 가능하게 하며, 달성된 비용 및 시간 절약으로 인해 클라우드 물류가 점점 더 매력적인 제안이 되고 있다.

※ Logistik Heute의 연구에 따르면 기업의 70%가 가까운 장래에 클라우드 컴퓨팅을 사용할 것이라고 예측하고 있다.

【2. 사물인터넷】 : 사물인터넷(IoT)의 연결은 단순한 비용 절감을 넘어 운영 효율성을 높이고 사용을 최적화하며 운영 보안을 강화할 수 있으며, 장치와 물류 제공업체간의 지속적인 데이터 흐름은 공급망이 자체 모니터링 및 유지 관리될 수 있음을 의미한다.

※ 딜로이트는 글로벌 스마트 센서 시장이 연간 19%의 속도로 성장하고 있으며 2022년까지 600억 달러에 이를 것으로 예상하고 있다.

【3. 블록체인】 : 분산 원장 기술은 물류 산업에 혁명을 일으킬 잠재력이 있다. 안전하고 투명한 거래 링크를 통해 여러 계층의 복잡성을 제거함으로써, 블록체인은 청구서에서 서류 작업을 없애고 지연을 줄이며 사기를 줄이고 공급망 전체에서 비용을 절감할 수 있다. 또한 블록체인이 제공하는 안전한 상호 연결성은 지불 속도를 획기적으로 높이고 관료적 복잡성으로 인해 좌절할 수 있는 업계에 더 큰 수준의 투명성을 제공할 수 있다.

【4. 인공지능】 : 인적 기술(예: 창고)을 강화하고 백오피스 작업(예: 회계 및 인적 자원)을 처리하여 물류 프로세스를 놀라운 수준으로 간소화할 수 있다. IoT 시스템에서 수집한 데이터가 제공되는 AI 주도 자동화는 창고 보관과 같은 프로세스에서 예측 도구로 사용될 수 있으며, 로봇 시스템과 컴퓨터 비전을 통해 기계 프로세스를 구동하고, 보조 봇을 통해 고객 경험을 원활하게 할 수도 있다. 또한 AI에 의한 수요 분석은 마케팅 및 소매 전략을 무기화할 수도 있다.

※ Gartner의 수석 분석가인 David Cearley는 “미래는 모든 곳에서 점점 더 통찰력 있는 디지털 서비스를 제공하는 스마트 장치로 특징지어질 것이다. 우리는 이것을 지능형 디지털 메시라고 부른다”고 밝혔다.

【5. 가상 현실과 디지털 트윈】 : 가상현실(VR)은 잠재적으로 위험한 환경의 안전한 복제를 통해 몰입형 e-러닝 및 위험한 프로세스 교육을 가능하게 현실적인 디지털 설정을 재창조하고 있다. 계획된 운영 절차와 제안된 레이아웃을 디지털 시각화를 통해 테스트할 수 있어 청사진을 간소화하고 결함과 비용을 줄일 수 있는 기회를 제공하며, 관리자는 VR을 통해 IoT 시스템에서 수집한 데이터에서 디지털 트위닝을 통해 물리적 자산을 테스트, 운영 및 유지 관리할 수 있다.

※ MNM에 따르면 디지털 트윈시장은 2023년까지 156억 6,000만 달러의 가치가 있을 것으로 예상된다. 물류 분야에서 기업이 기계와 프로세스를 가상으로 테스트, 모니터링 및 제어함에 따라 물리적 자산의 시뮬레이션 및 디지털 트위닝이 점점 보편화되고 있다.

【6. 자율주행차】 : 장거리 화물운송은 운전자의 높은 이직률을 낳고 엄청난 탄소 발자국을 남긴다. 자율기술은 운전 차량을 분리하고 안내하는데 활용될 수 있으며, 까다로운 장거리 주행 시 운전자의 안전도를 향상시키고 피로도 감소와 연료 효율성을 높일 수 있다. 물류산업도 화물차량 운행시 자동차 부품 공급망을 조정하고 차량을 형성할 데이터 피드에 연결하는 새로운 프로세스에 적응해야 한다.

※ 비즈니스 인사이더에 따르면, 라스트마일 배송은 현재 모든 운송 비용의 53%를 차지한다. 장거리 운행에서 최종 마일 배송에 이르기까지 40개 이상의 회사가 기술에 대한 광범위한 테스트를 계속함에 따라, 앞으로 몇 년 이내 무인 트럭과 밴이 영향을 미치기 시작할 것이다.

【7. 로봇 공학 및 자동화】 : 로봇은 인간과 협력하여 반복 작업을 줄이고 인력이 부족한 시기에 필수적인 노동력을 제공하기 시작했다. 미래의 로봇은 피킹, 포장 및 분류가 보다 보편화되고 최종 마일 배송이 자율적으로 또는 보조적으로 수행되면서 더욱 정교해질 것이다.

※ Inbound Logistics는 전세계 창고의 5분의 4가 수동으로 운영되고 있어, 물류 프로세스의 자동화 가능성이 크다고 예측하고 있다.

【8. 빅데이터 분석】 : 공급망에서 생성된 데이터의 홍수는 네트워크 전반에 걸쳐 구조적 변경 및 개선을 수행하는데 사용할 수 있는 원천을 제공하고 있다. 이러한 인텔리전스 흐름을 분석하면, 용량 활용과 같은 프로세스를 최적화할 뿐만 아니라 위험 및 예측비용을 줄이고 공급망의 개별 부분에서 수익을 창출하는 새로운 방법을 지적하는데 도움이 되는 통찰력을 제공할 수 있다.

이러한 통찰력은 예측이 가능하여 창고 비용 발생을 방지하고 필요할 때 필요한 시장에 상품을 더 가까이 가져갈 수 있도록 사전 재고 조정을 가능하게 한다.

※ Accenture 설문조사에 따르면 이미 빅 데이터를 사용하고 있는 조직의 약 90%가 빅 데이터가 인터넷과 같은 방식으로 비즈니스 운영에 혁명을 일으킬 것이라고 믿으며, 거의 많은 사람들(85%)이 빅데이터가 비즈니스 방식을 극적으로 변화시킬 것으로 기대하고 있다.

【9. 증강현실】 : 헤드업 바이저 또는 스마트 안경과 같은 기타 디지털 장치를 통해 창고 도구에 바코드 판독기 및 기타 핸즈프리 작업 보조 기능을 추가할 수 있으며, AR을 관리 시스템에 연결하면 운영을 간소화하고 생산성을 높일 수 있다.

내비게이션과 보조 장치로 운전이 더 안전해지고, 라스트마일 배송은 완전성 검사를 위한 물체 인식 소프트웨어 배포의 이점을 얻을 수 있으며, 차량적재는 공간 최적화 프롬프트를 통해 더 효율적으로 만들어질 수 있다.

※ 물류용 스마트 안경의 출하량은 2017년에 5,290만 달러의 매출을 창출할 것으로 추정되며, 2022년에는 44억 달러로 성장할 것으로 예상된다.

【10. 3D 프린팅】 : 3D 프린팅이 상품과 부품의 장거리 물리적 운송의 필요성을 줄여줌에 따라 지역 및 지역 공급망이 다시 그려지고 더 복잡해지거나 심지어 제거될 수 있다. 물류 운영자는 이 부문의 발전에 중심이 될 것이며 성장하는 애프터마켓 부문에서 물류 운영자는 예비 부품 및 창고 수요를 충족하는데 중요한 역할을 할 것이다. 또한 주문형 주문을 위해 글로벌 3D 프린팅 공장을 설립할 수도 있으며, 지역 유통센터를 통해 Postponement services를 제공할 수 있다.

※ McKinsey Global Institute는 2025년까지 5,500억 달러의 가치가 있을 것으로 예상하고 있다. (다음호 계속)

주1.이동일, 이혜준, 파괴적 커머스의 탄생과 구조변화, 스타트업 얼라인언스, 2022. 2.18, p111~122 내용, 부분 인용 및 재구성.

주2. https://www.unipart.com/logistics/top-10-technology-trends-transforming-logistics/ 홈페이지 내용 인용

박찬석은 미래물류컨설팅의 대표로 재직 중이며, 물류/SCM 분야 컨설팅과 한국생산성본부, 한국통합물류협회 및 기업체 대상의 물류/SCM전문 강사로 출강 중에 있다.

이 밖에 삼성경제연구소 사이버 포럼인 ‘SCM 연구회’의 대표 시샵을 맡고 있으며, 네이버 블로그 “박찬석의 물류/SCM 바로보기(http://blog.naver.com/neologis)”를 운영하고 있다.

前. 물류단지 실수요 검증위원(국토교통부)

現. 서울특별시, 인천광역시, 충청남도 물류단지 실수요 검증위원

現. 종합물류기업 인증 평가위원(교통연구원)

現. 교통영향평가 심의위원(행정중심복합도시건설청)

現. 유통/물류 실무위원(대한상공회의소)

現. 스마트 물류위원회 자문위원(통합물류협회)

現. 한국 SCM학회, 산업계 부회장

現. 한국녹색물류학회 이사

現. 한국생산성본부, 물류혁신 전문위원

주요 컨설팅 분야는 물류센터 및 물류단지 개발(물류단지 실수요 검증), 물류Cost, 물류/SCM 전략, 물류센터 기본 설계 및 운영 최적화, 물류보안과 제3자 물류 및 국제물류 분야이다

* E-Mail: mincho79@emapl.com H.p: 010-4533-8307