물류매거진

세빌스코리아 / ‘공급 줄고 수요 회복’ 올해 물류센터 시장 ‘안정 성장’ 진입 (보관운송)

ㆍ게재년/월

2026/04

‘공급 줄고 수요 회복’ 올해 물류센터 시장 ‘안정 성장’ 진입

공급 규제·이커머스 수요 맞물려 상온 중심 시장 재편 가속

국내 물류센터 시장은 공급 조절과 수요 회복이 맞물리며 올해 본격적인 안정 성장 국면에 진입할 것으로 전망된다.

세빌스코리아가 발간한 ‘2026 한국 상업용 부동산 시장 전망-물류센터’ 보고서에 따르면 최근 몇 년간 공급 확대에 따른 시장 불균형이 점차 해소되는 가운데, 임대시장과 투자시장 모두에서 회복 흐름이 이어지며 시장 체질이 개선되고 있다는 분석이다.

2025년 물류센터 시장은 ‘공급 급감’과 ‘수요 유지’라는 상반된 흐름이 동시에 나타났다. 수도권 물류센터 신규 공급은 전년 대비 약 75% 감소했으며, 특히 저온 물류센터 공급은 약 8만㎡ 수준에 그쳤다. 이는 최근 수년간 이어진 공급 과잉 이후 시장이 조정 국면에 진입했음을 보여준다.

이같은 공급 축소 속에서도 임차 수요는 비교적 안정적으로 유지됐다. 특히 수도권 상온 물류센터의 경우 공실률이 2024년 정점을 지나 2025년 말 기준 13%로 하락하며 회복세로 전환됐고, 임대료 역시 약 3% 상승하며 반등 흐름을 보였다. 반면 저온 물류센터는 여전히 공실률이 30% 중후반 수준에 머물며 수급 불균형이 지속되고 있다. 일부 자산에서는 상온과 저온을 혼합 사용하는 방식으로 대응하고 있지만, 저온 중심 자산은 공실 해소에 어려움을 겪고 있다.

임대 조건에서도 이러한 차이가 반영됐다. 상온 물류센터의 경우 렌트프리가 연간 1~2개월 수준으로 축소된 반면, 저온 물류센터는 여전히 3~5개월 수준을 유지하고 있다. 이는 시장내 자산 유형별 경쟁력 격차가 확대되고 있음을 보여주는 대목이다.

투자시장에서도 회복 움직임이 나타났다. 2025년 물류센터 거래 규모는 약 5조 7,000억원으로 전년대비 16.8% 증가했다. 특히 해외 투자자들이 대형 우량 자산을 중심으로 적극적인 매입에 나서며 시장을 견인했다. 전체 거래의 약 68%를 해외 투자자가 차지한 가운데, 거래 구조도 과거 부실 자산 중심에서 안정적인 자산 중심으로 재편되는 모습이 나타났다. 이는 물류센터 시장의 리스크가 점진적으로 완화되고 있음을 시사한다.

물류센터 건축 기준 강화 ‘올해 공급 축소 지속’

이같은 흐름을 바탕으로 올해는 보다 명확한 회복 국면에 진입할 것으로 예상된다.

우선 공급 측면에서는 제한적인 증가에 그칠 전망이다. 전국 물류센터 신규 공급은 약 175만㎡이며, 이중 수도권은 약 140만㎡ 수준으로 예상된다. 이는 과거 대비 여전히 낮은 수준이다.

특히 경기도를 중심으로 물류창고 개발과 관련한 건축 기준이 강화되고, 수도권내 부지 확보 어려움이 지속되면서 대형 물류센터 공급은 구조적으로 줄어들 가능성이 크다.

또한 저온 물류센터의 경우 높은 공실률로 인해 개발 전략 자체가 변화하고 있다. 실제로 일부 프로젝트에서는 저온 면적을 축소하거나 상온 중심으로 전환하는 사례가 증가했으며, 약 22만㎡ 규모의 저온 물량이 상온으로 변경된 것으로 나타났다. 이는 시장이 보다 수익성이 높은 자산 유형으로 재편되고 있음을 의미한다.

수요 측면에서는 긍정적인 요인이 지속되고 있다. 온라인 쇼핑 시장은 성장세가 다소 둔화됐음에도 불구하고 여전히 견조한 증가 흐름을 유지하고 있으며, 물류 효율화에 대한 기업들의 투자 역시 확대되고 있다. 특히 3PL과 이커머스 기업을 중심으로 자동화 설비를 갖춘 대형 물류센터에 대한 선호가 지속되고 있다.

빠른 배송 경쟁 역시 물류 수요를 지탱하는 핵심 요인이다. 택배업계 전반에서 주7일 배송서비스가 확대되면서 물류 처리 효율성과 속도 경쟁이 심화되고 있으며, 이에 따라 도심 접근성이 높은 물류 거점에 대한 수요도 꾸준히 유지될 전망이다. 이러한 변화는 물류센터의 입지와 규모, 설계 방식 전반에 영향을 미치고 있다.

임대시장 회복 본격화 ‘상온 중심 성장’

이에 따라 올해 임대시장은 보다 뚜렷한 회복세를 보일 것으로 예상된다. 명목 임대료는 약 3% 상승하고, 순흡수면적은 약 200만㎡ 수준을 유지할 전망이다. 이는 신규 공급을 상회하는 수준으로, 수도권 공실률은 추가 하락이 예상된다. 시장 전반이 임차인 우위에서 점차 균형 또는 공급자 우위로 이동하는 전환 국면에 들어설 가능성도 제기된다.

다만 저온 물류센터는 여전히 회복 속도가 제한적일 것으로 보인다. 공실률이 30%대를 유지할 것으로 예상되며, 제한적인 수요로 인해 단기간내 시장 정상화는 쉽지 않을 전망이다. 이에 따라 일부 자산에서는 용도 전환이나 리포지셔닝 전략이 지속될 것으로 예상된다.

투자시장에서도 완만한 회복세가 이어질 전망이다. 올해는 우량 물류센터를 중심으로 거래가 지속되는 가운데, 투자 규모 역시 전년대비 소폭 증가할 것으로 예상된다. 이는 현재 진행중인 대형 물류 자산 거래와 투자 심리 개선이 반영된 결과다.

투자자 구성에서도 변화가 예상된다. 해외 투자자들은 기존 실물 자산 매입을 넘어 개발 사업까지 투자 영역을 확대하고 있으며, 국내 기관투자자 역시 시장 회복 기대감에 따라 참여를 확대할 것으로 보인다. 이에 따라 투자 경쟁이 심화되면서 우량 자산 확보 경쟁도 더욱 치열해질 전망이다.

투자 수익률 측면에서는 안정화 흐름이 이어질 것으로 보인다. 2026년 물류센터 Cap Rate은 약 5% 내외 수준에서 형성되며 소폭 하락할 것으로 예상된다. 이는 투자 심리 개선과 자산 가격 회복 기대가 반영된 결과로 해석된다.

세빌스코리아 홍지은 전무는 “2026년 물류센터 시장은 공급 조절과 수요 회복이 동시에 진행되는 안정적인 시장 구조가 예상된다”며, “특히 대규모 자동화 설비를 갖춘 복합 물류센터에 대한 선호가 더욱 강화될 것”이라고 말했다. 이어 “투자 측면에서는 우량 물류센터 자산 중심의 거래가 꾸준히 이어지는 가운데 국내 투자자의 참여가 본격적으로 확대되며 시장 회복이 가속화될 것”이라고 덧붙였다.