물류매거진

CBRE코리아 / 수도권 A급 물류센터 이커머스·3PL이 75% 차지

ㆍ게재년/월

2021/01

수도권 A급 물류센터 이커머스·3PL이 75% 차지
지난해 신규 물류센터 평균 연면적 9만㎡ ‘대형화’ 추세

코로나19가 소비자의 온라인 구매를 촉발하면서 지난해 이커머스와 3PL를 중심으로 수도권 물류센터 수요가 급격히 증가한 것으로 나타났다.
CBRE코리아가 발표한 ‘수도권 물류센터 임차인 현황 조사’ 보고서에 따르면, 코로나19 이전부터 맞벌이 가구 증가와 모바일 쇼핑에 친숙한 밀레니얼 세대의 구매력 확대 등으로 이커머스 및 택배시장은 꾸준히 성장했으며, 코로나19는 이같은 현상을 더욱 가속화시켜 수도권 물류센터 수요가 급증하는 결과로 나타났다.
보고서는 수도권내 주요 A급 물류센터 75개를 대상으로 실제 사용중인 임차인에 관한 산업군, 사용규모, 선호 자산의 물리적인 특징 및 위치, 임차인 국적 등을 분석해 수도권 물류시장 수요에 대한 주요 특징을 파악했다.
지난해 신규 A급 물류자산은 3분기까지 약 144만㎡가 공급됐으며 4분기내에 약 40만㎡ 규모가 추가 준공한 것으로 추정돼 총 184만㎡ 규모를 기록할 것으로 예상된다. 이는 지난 5년 평균 공급량의 약 2배 수준으로, 2015년부터 2019년까지 수도권내 신규 A급 물류센터는 이천과 용인 등을 중심으로 약 87만㎡ 규모로 공급됐다. 또한 2022년까지 2년간 총 580만㎡ 규모의 추가 공급이 예정돼 있어, 일부에서는 수도권내 A급 물류센터의 과잉 공급이라는 우려도 단기적으로 존재한다.

수도권 지역내 신규 공급 대부분은 기존 물류센터 중심 지역인 이천 및 용인과 같은 남부지역에 집중돼 있으며, 서울과의 접근성이 우수한 인천지역에도 2022년까지 약 250만㎡의 대규모 신규 공급이 예정돼 있다. 또한 상대적으로 저렴한 임대료를 바탕으로 비용의 효율성이 높은 안성과 같은 지역내에도 일부 공급이 예정돼 있다.
이처럼 몇년간 물류센터 신규 공급이 증가했으나, 수요 역시 여전히 높아 지난해 상반기 기준 수도권 A급 물류센터 평균 공실률은 5.7% 수준을 나타냈다. 특히 지난해 상반기 공급이 집중됐던 용인, 이천, 안성지역에서는 지속된 신규 공급에도 불구하고 급격히 증가하는 수요를 흡수하며 빠르게 안정화되는 모습을 보였다.

이커머스 빠른 배송 위해 서울 30㎞ 이내 물류센터 구축

보고서에 따르면, 물류 임대차시장의 가장 큰 수요동인은 3PL과 이커머스인 것으로 나타났다.
수도권 A급 물류센터 임차인 현황 조사 결과, 3PL과 이커머스는 각각 50.2%, 24.6%로 전체 수도권 A급 물류센터 임대면적의 약 3/4를 사용하는 것으로 나타났다. 3PL의 실제 화주는 F&B가 34.6%로 가장 큰 부분을 차지하고 있었으며, 제조업과 패션이 12%를 상회하며 뒤를 이었다.
또한 3PL 면적의 약 10%는 복합 화주로 쓰이고 있으며, 다른 3PL 업체에게 재차 전대를 주는 경우도 비슷한 비율로 조사됐다. 기타 산업군으로는 식음료(F&B)와 패션이 각각 전체 연면적의 7% 수준을 사용하고 있으며, 유통업(4%), 제조업(2%), 건설업(2%)이 그 뒤를 이었다. 서비스, 화장품, IT 및 제약업체가 사용하는 면적은 각 1% 미만으로 상대적으로 미미하게 나타났는데, 이는 이들 업종이 사용중인 물류센터 수가 적은 것 이외에도 업종의 특성상 센터별 평균 필요면적인 작기 때문인 것으로 분석된다.

단일 물류센터별 산업군 평균 임차 면적은 이커머스가 약 4만 4,000㎡ 수준으로 가장 큰 면적을 필요로 했으며, 건설업(3만 8,500㎡), 패션(3만 1,000㎡), F&B(2만 6,100㎡) 순으로 나타났다.
지역별로 살펴보면, 서울을 중심으로 고양, 김포, 남양주, 부천 등 반경 30㎞ 이내 권역은 전체 면적의 65% 이상을 이커머스가 차지하며, 다수의 센터에서 초대형 면적을 임차하는 모습을 보였다. 이들 지역은 서울과 근접해 임대료가 비교적 높지만, 보관보다 유통에 용이한 최신식 물류센터가 공급되면서 빠른 배송 및 새벽 배송 수요에 적합한 위치적 장점이 있기 때문인 것으로 풀이된다.
남부의 용인 및 이천을 포함한 31㎞~60㎞ 이내 구간은 서울과의 높은 접근성과 상대적으로 저렴한 임대료의 균형을 고려한 3PL업체들이 약 64%의 면적을 차지했다. 특히 전통적인 수도권 물류시장 허브로 자리잡은 용인 및 이천 지역에서는 3PL 임차인이 약 75% 수준의 면적을 점유하고 있는 것으로 나타났다. F&B 수요 또한 다른 도시에 비해 비교적 높은 수준을 보였다. 이는 이들 지역의 물류센터를 장기간 임차해 온 저장형 물류센터 수요로 분석됐다.
아울러 31㎞~60㎞ 권역에 가장 많은 수의 물류센터가 분포하고 있는데, 서울과 상대적으로 멀어 물류센터 건설에 필요한 대지확보 및 인허가 용이성이 높기 때문인 것으로 풀이된다.

3PL 물류센터 전체 마스터리스로 효율성 제고

물류센터 준공 시점에 따른 임차인 산업군별 선호도의 차이도 관찰됐다.
준공연도가 5년을 초과하는 자산에서는 3PL이 전체의 약 56%로 절반 이상을 차지한 가운데, 이커머스 비중은 약 9.5% 수준으로 나타났다. 반면 최근 5년 이내 지어진 자산의 경우 3PL과 이커머스 임차인의 사용 면적이 각각 48%, 32%를 차지하며, 대형 규모의 최신 자산에 대한 수요가 증가하고 있음을 보여줬다.
이에 따라 신규로 공급되는 물류센터의 연면적은 점점 대형화되는 추세이다. 실제로 지난해 공급된 물류센터 평균 연면적은 약 9만㎡로, 지난 2015년 대비 약 2배 이상 증가했다.
면적별 선호도에 있어서 약 6,600㎡(약 2,000평) 이하 면적을 사용하는 임차인 수가 가장 높게 나타났으며, 사용 면적의 크기가 커질수록 그 수는 전반적으로 감소하는 흐름을 보였다. 그러나 사용 면적이 6만 6,000㎡(약 2만평) 이상일 경우 대형 면적을 선호하는 이커머스의 수요가 오히려 크게 증가해, 해당 면적을 사용하는 임차인 수 비중이 증가하는 것으로 조사됐다.
이커머스 업체의 경우 효율성 제고를 위해 흩어져 있던 복수의 물류센터를 하나의 대규모 센터로 통합 이전하는 수요가 높게 나타난 반면, 3PL업체는 하나의 물류센터를 전체 임차하는 마스터리스를 통해 운영의 효율성 및 화주 선호도 제고를 꾀하는 것으로 분석됐다.
한편, 1만 3,200㎡~1만 9,800㎡(약 4,000~8,000평)의 면적을 사용하는 임차인의 경우 산업군 구성이 매우 다양하게 나타났다.
이외에 수도권 물류시장의 93.8%는 국내 임차인이 사용하고 있지만, 제조, 의약품, 패션 관련 산업군에서는 외국계 임차인의 비중이 평균 대비 높은 것으로 나타났다.
임동수 CBRE코리아 대표는 “수도권 물류시장의 공급 및 수요에 대한 종합적인 이해를 바탕으로 한 물류센터 실수요자에 대한 심도있는 이해는 향후 시장의 과잉 공급에 따른 우려 및 공실 리스크를 최소화할 수 있다”며, “임대인은 보다 효율적으로 물류 자산을 운영할 수 있으며 개발사는 임차인의 요구 조건에 맞는 물류시설 설계, 시공, 운영 및 재개발 잠재력이 있는 노후화된 물류시설에 대한 적합성 평가도 가능하다”고 말했다.

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