| JLL / 수도권 대규모 물류센터 공급에도 임대료 상승세 유지 | |||
 
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수도권 대규모 물류센터 공급에도 임대료 상승세 유지 물류투자시장 외국계 자본 유입 두드러져
올해 3분기 수도권 대규모 물류센터 공급에도 임대료 상승세가 유지된 것으로 나타났다. JLL이 발행한 ‘2024년 3분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 3분기 A급 물류센터의 순흡수면적은 19만 7,023평으로 전분기 대비 33% 증가했으며, 이는 17만 6,319평의 신규 공급을 상회하는 수준이다. 이러한 수요 증가에 힘입어 전체 공실률은 전분기 대비 93bp 하락한 17.1%를 기록했다. 순흡수면적은 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적으로, 순흡수면적이 플러스(+)면 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 것을 의미한다. 권역별로는 공급이 많지 않은 중부, 남부, 남동부에서 공실률이 하락한 반면, 대형 물류센터가 꾸준히 공급되는 서부 권역에서는 소폭 상승했다. 특히 남부 권역은 457bp의 큰 폭의 공실률 하락을 보이며 가장 뚜렷한 개선세를 나타냈는데, 이는 최근 준공된 물류센터들의 신규 임차인 확보에 기인한 것으로 분석된다. 최근 물류시장은 작년에 이어 올해 신규 물류센터들이 연이어 준공됨에 따라 임차인들에게 광범위한 임대 선택지가 제공되면서, 위치와 스펙에 따라 수요가 양극화되고 있다. 따라서 우수한 사양과 뛰어난 입지를 갖춘 물류센터나 경쟁력 있는 임대 조건을 제시하는 물류센터 위주로 계약이 신속하게 이뤄지는 추세이다. 또한 물류센터 사양 측면에서는 5,000평 이상의 넓은 바닥면적과 충분한 기둥 간격을 갖춘 직사각형 구조의 레이아웃을 보유한 대형 물류센터에 대한 수요도 관찰되는데, 이는 자동화시스템 구축을 고려한 전략적 선택으로 보인다. 이같은 추세는 임차인들이 운영 효율성을 고려해 선별적 접근을 강화하고 있음을 의미한다. 이외에 저온센터 수요는 여전히 부진한 가운데, 저온센터를 상온센터로 컨버젼하는 물류센터도 다수 나타나고 있다. 저온센터 상온센터로 변경 사례도 증가 임대료 측면에서는 수도권 물류센터의 평균 명목 임대료가 3만 4,800원으로, 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.9% 상승했다. 명목 임대료는 무상 임대를 적용하지 않은 임대 기준가를 말한다. 모든 권역에서 임대료 상승이 관찰됐으며, 특히 남동부 권역의 일부 물류센터들은 25% 가량의 대폭적인 임대료 인상을 단행했다. 물류 부동산 시장은 대규모의 공급에도 불구하고 인플레이션 영향으로 임대료 상승세가 유지되고 있는 독특한 양상을 보이는 중이다. 특히 신규 준공 물류센터들은 공실 우려에도 불구하고 높은 공사 비용 등을 감안할 때, 시장 평균과 유사하거나 또는 시장 평균보다 높은 명목 임대료를 제시하는 경향이 두드러진다. 또한 계약 만료로 인해 오랜만에 임대를 재개하는 물류센터, 특히 라스트마일에 있어 입지가 좋은 물류센터들은 임대료를 큰 폭으로 인상할 가능성이 높아 보인다. 향후에도 명목 임대료 상승 추세는 지속될 것으로 예상되나, 그 상승 폭은 신규 공급 물량에 크게 좌우될 전망이다. 시장 불확실성 증가로 4분기 물류센터 공급 유동적 공급 측면에서는 당초 예상과 달리 3분기에 단 4개 센터만이 신규 공급돼 총 17만 6,319평의 공급이 이루어졌다. 연면적 연면적 약 1만 1,885평 규모 로지포트 서안성 물류센터 II, 연면적 약 4만 3,213평 규모 인천 메가와이즈청라물류센터, 연면적 약 4만 9,944평 규모 김포한강신도시 물류센터, 연면적 약 7만 1,277평 규모 그린웨이브 시화물류센터 등이다. 이번 분기에 준공될 것으로 예상됐던 물류센터들의 준공이 순연되며, 4분기에는 약 44만평의 대규모 공급이 예상되고 있다. 다만, 시장의 불확실성으로 인해 유동적인 상황이다. 현재 발생중인 공급 지연에는 다양하고 복합적 원인이 작용하고 있다. 공사가 끝난 상태이나 준공 허가가 늦어지는 사례도 있으며, 건설비용 급증으로 인한 공사 중단, 또는 시행사의 재정난, 시공사와의 법정 분쟁 등이 주요 원인으로 분석된다. JLL은 4분기 공급이 예상대로 마무리된다면 2025년과 2026년에 공급량이 급격히 감소할 것으로 예상했다. PF 리스크가 장기화되는 가운데 건설 지연이 빈번하게 관찰될 것으로 전망되며, 건설 허가가 만료되는 사례도 증가하고 있어 신규 공급이 하향 조정될 수 있기 때문이다. 신규 허가는 계속해서 다수 나오고 있지만 인허가를 받고도 공사를 시작하지 못해 인허가가 만료되는 사업장이 증가하고 있다. 작년에는 인허가 건수가 83건이었으나 올해는 크게 감소해 23건에 그쳤으며, 23건중 실제 착공한 센터는 2개에 불과한 것으로 파악되는 등 건설시장에는 어려움이 지속되고 있다. 따라서 2024년이 서울 수도권 물류 시설 신규 공급의 정점이 될 수 있다고 전망했다. 이러한 잠재적인 공급 감소는 향후 수년간 공실률과 임대료 트렌드에 지대한 영향을 미칠 것으로 분석된다. 물류투자시장 과잉 공급 우려로 위축 3분기 물류투자 시장에서는 지난 분기와 유사한 수준의 약 1조 5,370억원의 거래가 성사됐다. 주요 거래로는 지산 물류센터 B동이 3,180억원에 지산그룹에서 라살자산운용으로 손바뀜이 발생했다. 또한 부천 미래인 물류센터가 약 3,000억원에 미래인부천로지스PFV에서 그래비티자산운용으로 매각됐다. 부천 미래인 물류센터는 순수 저온 센터로 지어졌으나, 이번 매입 이후 상온으로 컨버젼을 진행할 것으로 알려졌다. 3분기에는 외국계 자본의 유입이 두드러진 것이 특징이다. JLL코리아 심혜원 리서치 팀장은 “투자자들이 금융시장의 불안정성과 과잉 공급 우려로 인해 여전히 신중한 태도를 견지하고 있으나, 많은 투자자들이 유동성 개선과 통화정책 완화를 예상하며 적극적으로 매입 기회를 모색하고 있다”고 분석하며, “다만 저온 비중이 높거나 공실률이 높은 자산에 대한 관심은 제한적일 것으로 예측된다”고 말했다. <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지>
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