| JLL코리아 / 1분기 물류센터 공실률 역대 최저 | |||
 
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1분기 물류센터 공실률 역대 최저 이커머스 및 3PL이 물류센터 수요 견인  물류센터 수요가 많아지면서 올해 1분기 수도권 물류센터 공실률이 역대 최저 기록을 갱신한 것으로 나타났다. JLL코리아가 발행한 ‘2021년 1분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 따르면, 수도권 A급 물류센터의 2021년 1분기 공실률은 2020년 4분기 3.8%보다 낮은 3.4%를 달성하며 기록적인 낮은 공실률을 보인 것으로 조사됐다. 이는 자연 공실률을 크게 하회하는 수치로, 특히 남동부와 서부 권역에서 이커머스와 3PL 기업들의 활발한 임차활동에 기인한 것으로 분석된다. 안정적인 공실률에 힘입어 수도권 A급 물류센터 명목 임대료도 이전 분기에서 0.6% 소폭 상승한 약 3만 2,100원을 기록했다. 신규 A급 물류센터 남동부·서부권역 집중 남동부권역은 공실률이 가장 큰 폭으로 하락한 권역으로, 4분기 5.1%에서 1.7%로 크게 낮아졌다. 이커머스와 3PL 기업이 대거 임차하면서 일부 물류센터들은 공실을 완전히 해소한 것으로 나타났다. 용인, 이천, 여주 등이 포함된 남동부권역은 수도권 A급 물류센터 보유 비중이 가장 큰 권역으로, 기존 3PL 및 이커머스 기업들이 물류 인프라를 이미 구축하는 등 탄탄한 수요를 뒷받침하고 있다. 그러나 올해 다수의 물류센터 준공을 앞두고 있어 일시적으로 공실이 늘어날 것으로 보인다. 상반기에만 고백리 물류센터, 기흥 물류센터 등 5개의 A급 물류센터가 예정돼 있다. 중부권역 공실률 역시 3PL 기업이 신규 입주하면서 4분기 5.0%에서 1분기 4.6%로 하락했다. 중부권역은 서울과 인접해 있으므로 라스트마일 배송을 필요로 하는 냉장창고의 입지로서 매력적인 조건을 갖추고 있어, 공실이 비교적 빠르게 해소할 것으로 보인다. 향후 3년간 2개 정도의 물류센터가 동탄과 오산에 들어설 것으로 예상되며, 당분간 5% 이하의 낮은 공실률을 유지하고 안정적인 임대료 상승세를 보일 것으로 전망된다. 남양주와 고양시가 포함된 북부권역은 2020년 2분기부터 꾸준히 0.0%로 공실이 없는 상태를 유지하고 있다. 북부권역도 앞으로 3년간 A급 물류센터가 고양시에 1개 정도 신규 공급될 예상되는 만큼, 공실률에 큰 변화는 없으며 안정적인 임대료 움직임이 관측된다. 남부권역 공실률은 3PL 임차인의 퇴거로 0.0%에서 2.5%로 소폭 상승했으나, 이는 여전히 자연 공실률을 크게 하회하는 수치로 활발한 임차 수요에 힘입어 회복 가능할 것으로 보인다. 다만 내년부터는 안성, 화성, 평택 등지에서 골고루 물류센터 공급이 이루어지며 공실이 일시적으로 늘어날 가능성이 있어, 신규 공급이 임대료 상승 폭을 소폭 저해할 수 있을 것으로 보인다. 서부권역은 4분기 3.4%에서 1분기 6.8%로 공실률이 2배로 증가했지만, 이는 올해 인천과 시흥에 각각 하나씩 준공된 물류센터들의 공실면적으로 권역 전체 공실률이 높아졌기 때문이다. 그러나 늘어난 공실률에 비해 순흡수면적은 수도권 5대 권역중 가장 크게 증가했다. 서부권역은 향후 2년간 대형 물류센터를 비롯해 다수의 물류센터들이 준공을 앞두고 있어, 향후 신규 공급으로 인해 서부 권역의 공실률은 크게 늘어나고 임대료 상승 폭이 둔화될 것으로 전망된다. JLL코리아 리서치 심혜원 팀장은 “2021년에는 새롭게 공급될 A급 물류센터 면적의 90% 이상이 남동부와 서부권역에 집중될 것으로 보이며, 그중에서도 인천, 이천, 용인 지역에 많이 공급될 것으로 추정된다”며, “5만평 이상 메가센터들도 올해 완공 가능성이 있으므로, 연말에는 물류센터 부족 현상이 일부 경감될 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다. 1분기 물류센터 거래액 약 7,113억원 JLL코리아는 2021년 1분기 물류센터 거래액이 약 7,113억원으로 4분기 대비 약 7% 감소했다고 밝혔다. 경기도 남부 및 남동부권역에서 다수의 거래가 체결됐으며, 4분기와 마찬가지로 상온·저온 복합센터와 저온센터들이 주요 거래 사례로 포함됐다. 대표적으로 메이플트리가 미래에셋자산운용으로부터 용인/안산/이천지역에 위치한 5곳의 물류센터를 2,800억원에 매입한 사례가 있다. 또한 케이리츠투자운용은 1분기에 연달아 여주의 천남리 물류센터와 충북 음성물류센터를 매입했으며, 경기도 광주의 노곡리 물류센터 개발을 앞두고 있다. 연말에는 더 많은 물류센터들이 공급과 동시에 선매입을 비롯한 자산 매입이 활발하게 이루어질 것으로 전망된다. 경기도 남부 및 남동부권역에서도 여전히 꾸준한 거래가 예상되며, 신규 공급을 앞둔 인천지역에서도 상온·저온 복합센터들의 자산 거래가 체결될 예정이다. 최근에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 물류센터의 입지와 스펙이 우수할 경우, 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 움직임이 지속적으로 포착되고 있다. 이처럼 다수의 물류센터 개발 건이 진행되고 있으며, 임대인에게 우호적인 시장 분위기도 이어지고 있다. 신규 A급 물류센터의 경우 준공 6개월~1년내에, 또는 준공 전에 공실을 100% 해소하는 사례들이 종종 보이며 견고한 수요를 보이고 있다. 한편, JLL코리아는 지난해 새로 구축된 A급 물류센터중 약 53%가 준공과 동시에 공실을 완전히 해소했으며, 18%는 3개월내에, 12%는 6개월내에 공실을 해소하며 가파른 속도로 공실 안정화를 이루고 있다고 밝혔다. <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지> |
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