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CBRE코리아 / 이커머스 물류센터 수요 지속 전망
     
ㆍ게재년/월 2023/02
이커머스 물류센터 수요 지속 전망
기관 및 리츠 주도 물류투자 시장 형성


CBRE코리아가 ‘이커머스 성장에 따른 상업용 부동산 시장의 변화 및 탄력적 대응을 위한 전략 제언 보고서’를 통해, 이커머스 성장으로 증가하는 물량 및 진출 확대를 위한 추가적인 물류센터 수요가 지속될 것이라고 밝혔다.
코로나19 등장으로 온라인 중심의 비대면 소비가 활발해지면서 디지털 플랫폼에 대한 소비자의 의존도가 높아졌다. 이에 따라 다수의 리테일러가 기존 오프라인 채널에 온라인 특성을 접합한 ‘옴니채널’에 대한 투자를 강화한 것으로 나타났다. 
옴니채널은 소비자가 오프라인, 온라인, 모바일 등 다양한 경로를 통해 제품을 검색하고 구매하면서, 어떤 채널에서든 동일한 서비스를 이용하는 것처럼 느낄 수 있도록 구현한 쇼핑환경이다.
최근 CBRE 글로벌 소비자 설문조사에 의하면, 국내 소비자의 86%는 옴니채널을 통한 소비활동을 하고 있으며, 이중 절반 이상이 온라인 쇼핑을 선호하는 것으로 조사됐다.
이에 따라 유통업체들은 오프라인 매장 효율성을 높이고 매장에서만 가능한 소비경험을 제공하거나, 온라인 쇼핑을 위한 전초기지로 사용하는 등 오프라인 매장 기능을 확대하고 있다. 이외에 배송을 위한 물류창고 기능도 수행할 수 있는 하이브리드 공간으로 진화하고 있다.
이처럼 오프라인 점포는 선택과 집중을 통한 대형 플래그십, 매장 수 및 섹터 다양화를 통한 고객 접점 확대, 컬래버레이션 및 브랜드 리뉴얼을 통한 재미와 경험 요소 강화 등 전략이 다양화되고 있는 것으로 분석됐다. 
한편, 브랜드 신뢰도와 충성도를 높이기 위한 온라인 플랫폼의 오프라인 진출 또한 지속될 것으로 전망된다.

향후 5년간 국내 이커머스 시장 연평균 8% 성장 전망
2022년 온라인 소매 판매액 성장 모멘텀이 다소 약화된 가운데, 이커머스 기업의 물류수요는 최근까지 견고한 성장을 보인 것으로 조사됐다. 
실제로 이커머스 기업은 지난 5년간 연평균 약 60만㎡의 면적을 흡수했고, 코로나19 기간을 포함한 2019년부터 2021년 사이에는 매년 92만㎡의 신규 면적을 점유하며 공격적으로 확장했다.
2022년의 경우 상반기에만 101만㎡를 추가적으로 점유하면서 이커머스의 확장세는 여전히 두드러졌다. 
CBRE는 향후 5년간 국내 이커머스 시장이 연평균 약 8% 수준의 성장을 지속할 것으로 전망했다. 
이에 따른 이커머스 신규 물류수요를 과거 3년 또는 5년간 연평균 신규 순흡수면적 수준으로 가정할 경우, 2023년도 신규 공급의 약 17~25% 수준이 이커머스에 의해 흡수될 것으로 예상했다.
이처럼 물류센터 효율화 및 이커머스 기업별 운영 전략에 따라 향후 확장세는 지역별로 상이할 수 있으나, 증가하는 물량 및 진출 확대를 위한 추가적인 물류센터 수요는 지속될 것으로 내다봤다.
기존 서울과 근접해 이커머스 기업들이 많이 진출했던 서부지역의 경우, 2022년 상반기 조사결과 이커머스 기업의 점유율은 65%에서 48% 감소했다. 또한 이천, 용인, 안성 등 남부지역의 이커머스 점유율은 20~30% 수준으로 상대적으로 낮게 유지됐다.
이커머스 점유 면적이 가장 큰 인천의 경우 물류센터의 절반 이상을 이커머스가 사용중인 것으로 나타났다. 대표적으로 쿠팡이 전체 면적의 약 20%를 마스터리스했으며, 이외에도 추가적인 부분 임차사례가 관찰되며 높은 점유율에 기인했다. 또한 마켓컬리 및 쓱닷컴 역시 인천 A급 물류시장의 임차인으로 있는 것으로 확인됐다.
상대적으로 물류시장의 규모가 작은 고양, 오산, 시흥의 경우 이커머스 점유율은 전체의 약 70%에서 100% 수준으로 두드러졌다. 시흥에서는 시장내 단일 A급 물류센터를 쿠팡이 풀필먼트센터로 전체를 활용하고 있으며, 오산 역시 단일 자산을 쿠팡, GS리테일 및 이랜드가 함께 사용중인 것으로 조사됐다.

수도권 물류센터 거래 39% 리츠가 주도
기관 및 리츠 주도로 물류투자 시장이 형성되고 있는 것도 특징이다. 
2010년대 이후 현대적 대형 물류센터가 공급되면서 수도권 물류센터 투자 대부분은 기관투자자 및 디벨로퍼가 주도했다. 그러나 최근 디벨로퍼의 거래는 대폭 감소한 반면, 리츠와 기업의 물류투자가 크게 증가했다.
이는 이커머스 시장에 대한 높은 대중적인 관심으로 인해 개인의 물류센터 투자 수요가 확대됐기 때문이다. 수도권 물류센터 거래 규모의 약 39%를 리츠가 주도하면서 2022년 3분기까지 투자자 유형중 가장 높은 비중을 차지한 것으로 조사됐다. 실제로 국내 물류 리츠는 2022년 3분기 기준 40여개로 2년 사이 3배 가까이 증가하면서 타 섹터 리츠 대비 가파른 증가세를 보였다.
2022년 3분기까지 총 물류자산 거래 규모는 약 2조원을 상회하는 것으로 집계됐는데, 가파른 금리 상승 및 경제 불확실성 확대로 일부 거래가 장기화 또는 철회되며 2021년 대비 거래 규모는 감소한 것으로 추정된다.
CBRE코리아 최수혜 리서치 총괄은 “이커머스 시장의 성장과 옴니채널의 등장으로 기존 오프라인 리테일러의 점포전략에 있어 온·오프라인을 아우르는 옴니채널 전략, 공간 재설계 등 새로운 접근 방식의 필요성이 대두되고 있다”며, “물류시장의 경우 맞춤형 물류센터 개발로 효율 극대화 및 스마트 물류센터 구축, 신규 지역 및 임차 기회 모색 등 시장 불확실성에 대응하기 위한 방안이 요구된다”고 말했다.   
이에 보고서는 시장 불확실성에 대응하기 위한 전략으로 임대인에게 임차인의 주요 취급상품군이나 배송방식 등에 따른 맞춤형 물류센터를 개발해야 한다고 강조했다. 
또한 임차인에게는 로봇 등 첨단 물류기술을 적극 도입해 스마트 물류센터를 구축하고, 배송 효율화 및 경쟁력 강화를 위해 물류시장내 핵심 거점 확보를 위한 선제적인 임차 기회를 검토해야 한다고 강조했다. 
이외에 운용사와 협업한 부동산 펀드를 활용해, 물류투자에 대한 높은 재무부담 및 리스크를 축소하라고 제언했다.

쿠팡 공격적 물류투자로 물류센터 확장 지속
한편, 국내 이커머스 기업중 물류 투자가 가장 활발한 쿠팡은 2017년 이후 지난 5년간 연평균 64% 수준의 매출 증가와 함께 공격적으로 물류센터를 확장하고 있다.
2021년 기준 쿠팡은 수도권 A급 물류센터 시장의 19% 규모인 191만㎡를 점유했다. 이는 2019년 대비 2배 이상 증가한 수치로, 전체 이커머스 기업이 사용하는 면적의 약 60% 수준이다. 
쿠팡은 2026년까지 연간 30%의 매출성장을 전망하고 있으며, 쿠팡의 물류센터 확장세는 매출 성장세와 밀접한 연관이 있을 것으로 분석된다. 실제로 지난 3년간 쿠팡의 평균 매출이 약 1,000만원 증가시 임차면적은 0.87㎡ 늘어난 것으로 조사됐다.
이에 따라 2022년 이후 쿠팡의 확장세를 전망할 경우, 2023년까지 약 132만㎡의 추가 면적이 요구된다. 이는 이미 2022년 상반기 쿠팡의 약 90만㎡의 신규 확장 감안시 상대적으로 보수적인 전망이다.
향후 물류센터 효율화 및 쿠팡의 운영 전략에 따라 추가적인 확장은 지역별로 상이할 수 있으나, 증가하는 물량 및 시장진출 확대를 위한 신규 물류센터 수요는 지속될 것으로 전망된다.  

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