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셀프 스토리지 / 도심속 부족한 거주·사무공간 대안 ‘셀프 스토리지’ 확대
     
ㆍ게재년/월 2023/01
도심속 부족한 거주·사무공간 대안 ‘셀프 스토리지’확대
물건 보관 수요 지속 증가 셀프 스토리지 성장세 기대


도시 공간이 협소해지고 공간 비용이 상승하면서 물품 보관시설을 임대해 주는 셀프 스토리지(개인형 창고 공간)가 주목받고 있다. 사무실과 가정에서 부족한 공간을 확보하기 위해 셀프 스토리지가 대안으로 떠오르고 있는 것이다.
JLL이 발표한 ‘셀프 스토리지, 새로운 공간을 창출하다’ 보고서는 셀프 스토리지가 단순히 창고의 역할만을 지원하는 것이 아니라, 주거 및 업무 공간의 확장 수요를 충족하고 있다고 설명했다. 
셀프 스토리지 시장은 미국, 호주, 유럽 등에서는 삶의 일부분을 차지하는 이미 성숙된 시장이지만, 국내에서는 아직 대중에게 생소한 신성장 시장이다. 
그러나 국내도 도시 집중화, 1인 가구 증가, 다양한 근무 형태, 다양한 라이프스타일 및 취미 활동, 이커머스의 성장세 등의 공간 환경 변화로 인해, 추가적인 수납공간을 필요로 하는 개인과 쾌적한 업무환경을 위해 기업서류, 사무용품 등의 보관 공간을 필요로 하는 기업들의 셀프 스토리지에 대한 수요가 점차 증가하고 있다. 
또한 인구의 도시 집중화로 더욱 좁아지는 주거 공간을 대체할 수 있다. 통계청에 따르면, 2020년 기준 우리나라 인당 주거면적은 약 9평(29.7㎡)으로 매년 계속 줄어들고 있는 실정이다. 반면, 소득 대비 주택 가격 및 주택 임대료 비율은 매년 증가하고 있다. 
따라서 셀프 스토리지는 더 넓은 집으로 이사하기 쉽지 않거나, 주택내에 필요한 저장공간을 만들기 여의치 않은 경우에 비용 절감을 위한 대안이 되고 있다. 
또한 비수기 동안 스키 장비를 셀프 스토리지에 보관할 수 있는 등의 편의성도 있다. 일부 셀프 스토리지 업체는 고가의 물건이나 예민한 물품을 안전하게 보관할 수 있도록 24시간 보안 시스템이나 온도와 습도를 정밀하게 조정할 수 있는 환경을 제공하기도 한다.
JLL에 따르면 2022년 5월 기준으로 국내에는 다양한 형태와 크기의 시설을 보유한 200여개 셀프스토리지 지점이 있으며 지속적으로 확장되고 있다. 
서울과 경기도가 각각 52.0%, 31.9%를 차지하고 있으며, 부산·울산·경남 지역과 인천이 각각 8.8%와 4.9%로 집계됐다. 
이러한 셀프 스토리지 업체들은 B2B와 B2C 마케팅을 모두 병행하는데, 주요 보관 품목으로는 개인 물품뿐만 아니라 기업 문서, 캠핑/낚시/스키/서핑 등의 취미 용품, 전시 및 무대 장비, 미술품, 와인 등이 있다.  
접근 편리성 좋은 도심에 주로 위치
셀프 스토리지는 사용자의 접근 편리성이 중요하므로 현대식 대형 물류센터와는 달리 대부분 도심 내에 위치해 있다. 도심의 대로변이나 심지어 지하철 역사 내에 있기도 하다. 
위치에 따라 셀프스토리지의 형태도 다양하다. 컨테이너나 파렛트를 이용하는 셀프 스토리지의 경우에는 경기도의 IC 혹은 JC에 주로 위치해 있는 반면, 개인고객이 주로 이용하는 소규모 창고를 제공하는 지점은 대중교통으로도 접근성이 용이한 도심에 있다. 
사용자 입장에서 셀프 스토리지는 유연한 임차 계약기간과 보증금이 현저히 낮거나 면제되는 부분이 이점으로 작용한다.
JLL 중소형 부동산 투자자문 김명식 본부장은 “셀프 스토리지는 경기 불황에 영향을 받지 않으며, 금융시장 변동성이 확대돼도 물건 보관에 대한 수요는 계속해서 존재하기 때문에 계속해서 성장할 것”이라며, “2021년부터 부쩍 셀프 스토리지 브랜드들로부터 공간 임대에 대한 요구가 증가하고 있다”고 말했다.

다락·큐스토리지·알파박스가 대표 기업
국내 셀프 스토리지 시장은 국내 업체가 약 96.1%의 점유율을 차지하고 있다. 가장 많은 지점을 보유한 기업으로 다락, 큐스토리지, 알파박스 등이 있으며, 1~2개 지점만을 운영하는 영세한 업체들도 많다.
세컨신드롬이 운영하는 다락은 2022년 5월 기준 전국에서 가장 많은 32개 지점을 보유하고 있다. 다락은 국내 유일한 글로벌 셀프 스토리지 협회(SSAA) 회원사이기도 하며, 최근에는 KT와 협업해 신규 지점에 적용될 IoT 기술을 이용한 24시간 무인창고 관제서비스를 개발했다.
큐비즈코리아가 운영하는 큐스토리지는 2022년 5월 기준 16개의 지점을 보유하고 있다. 코스닥 상장사인 편안창고는 박물관에 쓰이는 특허 자재를 사용해 온도와 습도에 예민한 물품을 효과적으로 보관할 수 있는 환경을 제공한다. 
또한 전국에 8개의 지점을 보유한 오호스페이스는 가로수길에 와인 보관 전용 창고를 운영중이다. 
이처럼 특수한 물품을 보관하기 위한 창고가 있는 반면, 영세기업이 운영하는 대부분의 셀프 스토리지는 의류와 개인 서류 등 주로 개인 물품과 기업 물품 보관에 집중돼 있다.
국내에서 운영중인 해외업체는 대표적으로 서울과 경기도에 7개의 지점을 운영중인 싱가폴 기업 엑스트라 스페이스와, 역시 싱가폴에 본사를 둔 스토어허브가 있다. 스토어허브는 성수동에 첫 지점을 출점하며 국내 셀프스토리지 시장에 진출했으며, 최근 공유오피스 업체인 스파크플러스와도 제휴를 맺었다.

다양한 사이즈 창고 선택 가능
셀프 스토리지를 사용하는 고객들은 다양한 사이즈의 창고를 선택할 수 있다. 최소 3만 6,000 ㎤부터 최대 3,024만㎤까지의 공간으로 제공되며, 이러한 공간들은 주로 우체국 5호 박스에 맞춰 설계되는 경우가 많다. 
셀프 스토리지 업체는 해당 공간에 우체국 5호 박스가 몇개 들어갈 수 있는지 명시한다. 일반적으로 100만㎤(가로 100㎝×세로 100㎝×높이 100㎝)의 경우, 우체국 5호 박스 12개까지 수납이 가능하다.
월 임대료는 박스의 개수, 창고의 크기, 파렛트 수 및 행거 수(의류), 컨테이너의 크기를 기준으로 산정된다. 즉, 부피에 따라 임대료가 결정되는 것이다.
JLL 조사에 따르면, 셀프 스토리지 창고 부피와 월 명목임대료 중위 값은 각각 대략 280만㎤와 12만원을 기록했다. 또한 중위 바닥면적은 약 1만 3,000㎠(1.3㎡) 수준이었다.
보관 타입별로는 100만~300만㎤ 규모의 타입B가 가장 보편적으로, 우체국 박스 5호 기준 대략 12~36개까지 수납 가능하다. 타입B의 월 임대료는 4만원에서 19만 8,000원까지 큰 폭을 보였다.
미국 등에서는 셀프 스토리지 사용 보편화
셀프 스토리지가 한국에서는 아직 초기단계이지만, 미국에서는 보편화된 성숙한 시장이다. FTSE Nareit 미국 부동산 지수에는 5개 셀프스토리지 리츠가 상장돼 있으며, 매년 지속적인  성장세를 보이고 있다.
Nareit에 따르면 2021년 4분기 셀프 스토리지 시장 캡레이트는 3.8%였으며, 전체 리츠 캡레이트인 4.4%보다 낮았다. 셀프 스토리지 리츠는 안정적인 순영업이익(NOI)로 인해 방어적이며 회복력이 강한 시장으로 여겨지고 있는데, 이는 금융시장 변동성이 확대돼도 물건 보관에 대한 수요는 계속해서 존재하기 때문이다.
다른 주요 상업용 부동산 시장과는 달리, 셀프 스토리지 자산 취득의 규모는 자산 매각의 규모보다 월등히 높았다. 2021년 전체 취득과 매각, 순매입 규모는 각각 131억달러, 9억달러, 123억달러를 기록했다. 주요 상업용 부동산 섹터 중에서는 셀프스토리지가 가장 높은 순매입 규모를 차지했다. 
이같은 미국 셀프스토리지 리츠 시장의 호조세는 한국에서의 성장 가능성을 나타내는 증표라고도 볼 수 있다.
한편, 셀프 스토리지 업체들은 주로 고급 주택 단지 또는 고급 오피스 빌딩으로부터 많이 떨어지지 않은 중대형 집합건물 저층부나 단독형 창고 빌딩을 선호한다. 화물차량이 진입 가능한 주차 시설은 필수 요건이다.
JLL은 접근성 높은 도심에서 공간이 필요한 셀프 스토리지 업체들과 공간을 공급하는 건물주들간 필요한 니즈를 충족시키고 연결해 주는 셀프스토리지 부동산 임대차 플랫폼으로서의 역할을 수행한다. 
김명식 본부장은 “고금리 및 경제적 불확실성으로 타격을 받고 있는 리테일 저층부에도 임대 공간의 변화를 불러일으킬 것으로 전망된다”며, “외국계 스토리지 업체들의 한국 진출과 더불어 신생 셀프스토리지 업체들이 생겨나면서, 셀프 스토리지는 공유 오피스와 같이 기존 오피스 시장과 주거 인프라 시설의 보완적이고 안정적인 비즈니스로 자리 잡을 것”이라고 말했다.  

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