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2021~2022 유통시장 진단 / 온·오프 융합 물류거점 확대 ‘라스트마일 강화’
온·오프 융합 물류거점 확대 ‘라스트마일 강화’이커머스 ‘인수합병·이업종 제휴’ 올해도 지속 전망     지난해 유통시장은 코로나..
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물류센터시장 전망/ 이커머스·3PL 수요 확대 ‘물류센터 성장세 견인’
     
ㆍ게재년/월 2021/12
이커머스·3PL 수요 확대 ‘물류센터 성장세 견인’
물류센터 분포 지역 다변화·저온창고 수요 확장 추세

 
 
최근 몇년동안 국내 물류센터 공급이 빠른 속도로 증가했다. 이를 방증하듯 물류센터에 대한 투자로 수익을 얻기 위한 물류 리치가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 이커머스와 3PL 시장이 커지면서 물류센터 수요는 향후에도 지속될 것으로 전망된다.
그러나 이처럼 전례없는 물류센터 확대에 일부에서는 공급과잉을 우려하기도 한다. 지난 3~4년간 다수의 시장진입자들로 인해 경쟁이 너무 과열됐으며, 근래의 급격한 성장세는 코로나19로 인한 온라인 소비 확대에 따른 기저효과가 작용한 것이라는 의견이다.
이에 삼정KPMG 경제연구원은 ‘위기인가? 기회인가? 물류센터 산업에 던지는 3가지 질문’ 보고서를 통해 물류센터 공급 과잉, 수도권 집중 분포, 저온센터로의 시설 전환 등에 대한 분석하고 물류센터가 나아가야 할 방향성에 대해 제시했다.


국가물류통합정보센터에 따르면 2016년 국내에 신규로 등록된 물류센터는 176개에 불과했다. 그러나 인구사회구조 변화와 이커머스의 성장, 3PL의 확산 등에 힘입어 물류에 대한 수요가 확대되면서, 물류센터 신규 등록 수가 2018년에는 254개, 2020년에는 729개에 달하는 등 매년 급격한 증가세를 보이고 있다.
물류센터는 소비자의 약 70%가 몰려있는 서울, 인천, 경기를 포함한 수도권을 중심으로 구축돼 왔다. 2020년 기준 수도권내 물류센터는 총 1,932개로, 국내 전체 물류센터중 42.9%를 차지한다.
수도권 다음으로 물류센터가 많이 분포하고 있는 지역은 영남권으로 나타났다. 2020년 기준으로 경남과 부산에만 각각 581개, 399개의 물류센터가 등록돼 있으며, 이는 국내 전체 물류센터의 22% 수준이다. 영남권에는 국내 인구의 약 25%가 거주하고 있어, 수도권에 이어 물류에 대한 수요가 상당하다. 또한 부산은 국내 대표적인 수출입 항만지역으로, 기본적으로 물동량이 많고 수출입에 유리한 입지인 점이 물류센터 수요 창출에 기여하는 것으로 풀이된다.
특히 최근 2~3년간 물류센터가 빠른 속도로 증가하면서 일각에서는 공급과잉 우려가 제기되고 있는 실정이다. 실제 2020년에는 전년대비 2배 이상의 물류센터가 신규로 등록됐다. 그러나 여전히 물류센터에 대한 투자는 주목받고 있으며 현재도 많은 투자가 진행중이다.
이에 보고서는 “비대면 소비 패턴 고착과 D2C(Direct To Consumer) 트랜드의 부상으로 물류센터 수요는 앞으로도 지속적으로 증가할 것”으로 전망했다.
이미 소비자들이 온라인으로 구매하는 방식이 익숙해진 만큼, 코로나19 종식 이후에도 온라인 소비는 여전히 건재할 것으로 예상된다. 따라서 비대면 소비 패턴은 장기적으로 고착되고, 이에 따라 상품 보관이나 운송을 위한 물류센터 수요는 지속될 것으로 보인다.
또한 최근 유통업계에서 떠오르고 있는 D2C 트랜드 역시 물류센터 수요를 이끌어 낼 것으로 전망된다. D2C는 유통기업의 유통망을 거치지 않고 자사몰이나 직영매장 등을 통해 소비자에게 상품을 직접 판매하는 물류방식을 의미한다. D2C 물류는 유통채널에 지불하던 수수료를 절감하고 브랜드 관리를 직접 할 수 있다는 장점이 있다. 또한 소비자 빅데이터를 직접 수집·분석함으로써 맞춤형 마케팅이 가능하다.
이에 따라 Hy(구 한국야쿠르트), 한섬 등 D2C 비즈니스를 강화하는 기업이 늘어나고 있으며, 자사몰 물량을 전담하는 물류센터나 소비자와 가까운 도심에 물류센터를 자체적으로 구축하려는 움직임이 활발해지고 있다.

신규 물류센터 수도권 이외 지역으로 분산
물류센터 과잉 공급에 이어 제기되고 있는 문제는 수도권 집중 분포이다. 이미 수도권 지역에 물류센터가 과도하게 집중돼 있어 투자가치가 떨어진다는 것이다.
이에 대해 보고서는 “물류센터 공급이 전통 권역에서 벗어나 평택, 안산, 안성 등 서남부권과 남양주, 파주, 고양 등 주변 도시로 분산되고 있다”고 분석했다.
실제 신규 등록 수를 기준으로 물류센터는 경기·수도권에 많이 집중돼 있는 것은 사실이지만, 최근 4년간의 세부 지역별 등록 현황을 살펴보면 과거 전통적으로 높은 증가세를 보였던 광주, 용인, 이천지역의 신규 증설은 주춤하고 있다.
2016년 전후에는 교통의 요충지인 광주, 용인 이천 등 남부지역이나 김포, 인천 등 서북부 지역에 주로 물류센터가 밀집돼 있어 이들 지역을 중심으로 공급됐으나, 최근에는 평택, 안산, 안성 등 서남부권과 남양주, 파주, 고양 등의 지역에서 물류센터 신규 증설이 늘어나는 추세이다.
실제로 4년 평균 증감률 비교시 광주와 용인은 각각 40.6%, 41.5%에 그친 반면, 남양주는 227.8%, 파주는 138.9%, 평택은 101.9%를 기록했다. 물류센터 공급이 전통 권역에서 벗어나 경기지역 서남부권이나 남양주, 파주 등의 주변도시로 분산되고 있는 것이다.
이같은 변화에 대해 보고서는 빠른 배송과 물류센터 인허가 규제 강화, 지역주민들의 민원 등을 원인으로 꼽았다.
이커머스 기업의 경우 신속한 배송이 중요한 만큼, 서울과 직선거리 기준으로 더 가까운 김포, 남양주, 파주, 평택지역을 선호하는 경향이 높다.
물류센터 인허가 규제 강화와 지역주민들의 민원 또한 공급 분산에 이바지하고 있다. 2021년 6월에 발생한 쿠팡 덕평물류센터 화재를 계기로, 물류센터가 밀집돼 있는 이천시는 경사지를 물류센터 지하층으로 활용해 용적률을 높이는 행위를 원천적으로 차단하고, 인허가시 건축물 사방에 소방차가 진입할 수 있도록 4~5m 이상의 도로 확보 여부를 확인할 것이라는 강화 방침을 세웠다. 가뜩이나 부지 확보가 힘든 이천지역에 신규로 물류센터를 구축하는 것이 더 어려워진 것이다.
또한 물류센터 인근 지역의 교통체증, 소음, 분진 문제 등에 대한 주민 민원이 늘어나면서, 용인시가 물류센터와 주거지간 이격거리를 종전 100m에서 200m로 변경하는 등 규제를 강화하고 있다.
이같은 환경 변화는 물류센터를 수도권 밖으로 유인하고 있다. 천안이나 충주를 중심으로 한 충청도는 2020년 등록 창고 수가 전년대비 121% 증가했고, 2017년까지 총 19개의 물류센터만 등록돼 있던 세종시에는 2020년 한해에만 11개가 신규로 등록됐다. 이처럼 주요 지역에 편중돼 있던 물류센터가 본격적으로 분산하기 시작하고 있다.
특히 최근 강화되고 있는 이커머스 및 유통업체의 새벽배송은 물류센터 남하현상을 촉진하는 촉매제로 작용하고 있다. 신선식품에 대한 새벽배송 및 빠른배송에 대한 소비자 니즈가 증가하면서, 이에 대응하기 위해 지방 주요도시로 배송 유통망을 확대하고 있는 추세이다.
마켓컬리는 지난 5월부터 대전 일부 지역과 세종시 및 천안·아산 등에서 새벽배송 서비스를 시작했으며, SSG닷컴 역시 지난 7월부터 대전 등 충청권에서 새벽배송 서비스를 제공하고 있다. 쿠팡은 전국 30여개 도시에 100여개 이상의 물류 네트워크를 구축하면서, 울산 및 전라도 지역에 신규 물류센터 건립을 추진하고 있다.
따라서 향후 물류센터 수요는 수도권을 넘어 지방 주요 도시까지 확산될 것으로 전망된다.

콜드체인 시장 확대로 저온창고 수요 지속 증가 전망
최근 확대되고 있는 저온창고 수요가 향후에도 지속될 것인지에 대한 우려에 대해서는 “물류서비스 중심이 생산자에서 소비자로 전환되면서 콜드체인 시장을 선점하려는 움직임이 활발해지고 있어 저온창고 인기는 계속될 것”이라며, “저온물류센터가 빠르게 확대되고 있는 만큼 저온보관 및 저온 유통기술도 주목받고 있다”고 밝혔다.
저온창고는 냉동·냉장 온도를 유지하는 것이 핵심이기 때문에 일반창고와 달리 시설내 온도조절장치, 단열 마감재, 컨덴서, 도크씰 등 필수로 갖춰야 하는 설비들이 많다. 또한 하자 발생시 보수를 위해 설비 운영을 중단하는 것이 거의 불가능하기 때문에 설비들의 초기 시공 자체가 매우 중요하다. 이로 인해 일반창고 대비 공사비가 많이 들고 높은 전기료 등으로 운영비도 2~3배 가량 더 높다.
그럼에도 불구하고 저온창고 수요는 점차 높아지고 있다. 저온창고 연간 등록업체 수가 100개를 넘은 2019년 매출액의 경우 일반창고는 전년대비 5.8% 감소한 반면, 저온창고는 18.7% 증가했다. 또한 저온창고는 일반적으로 계약기간이 길고 임대 단가도 높게 책정되기 때문에 투자자들의 선호도 역시 높은 편이다.
이에 힘입어 신규로 건립되는 저온창고가 많아지고 있다. 2020년 신규 등록된 저온창고 수는 121개로, 이는 2016년 대비 2배가 넘는 수치이다. 이에 따라 저온창고는 2016년 1,234개에서 2020년 1,617개로 증가했다.
저온창고 수요가 높아진 것은 신선식품 온라인 판매가 크게 늘어났기 때문이다. 국내 온라인 쇼핑몰 거래 현황을 보면, 코로나19 영향으로 외부 활동과 연관된 패션 소비는 2019년 대비 2020년 12.3% 감소한 반면, 음·식료품 및 농축수산물 소비는 각각 46.4%, 66.9% 증가했다. 또한 국내 월평균 HMR 구입 지출액 또한 2018년 7만 8,875원에서 2020년 13만 4,743원으로 늘어난 것으로 조사됐다.
이렇게 증가한 신선식품을 소비자에게 더 신선하고 빠르게 배송하기 위해, 소비자와 가까운 지역을 중심으로 저온창고 설립이 가속화되고 있다. 2016년 이후 경기도내 저온창고가 급증해 2020년에는 전체 저온창고의 24.4%가 증가했다.
신선식품 외에 의약품 시장의 약진도 저온창고 수요를 유도하는 것으로 분석됐다.

물류시장 기술집약적 산업으로 빠르게 전환
이처럼 국내 물류시장은 호황에도 불구하고 이미 너무 많이 생겨버린 물류센터로 인한 공급과잉은 아닌지, 수도권에 너무 편중된 분포를 보이는 것은 아닌지, 최근 가파르게 성장하고 있는 저온창고 수요가 지속될 수 있는지에 대한 우려들이 제기되고 있다.
이에 보고서는 “결과적으로 수요와 공급 측면에서 판단했을때 여전히 향후 수요 증가는 공급증가를 상회할 것”으로 분석하고 있다.
비대면 소비패턴 고착과 D2C 트랜드 부상으로 물류센터 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 물류센터 인허가 규제 강화 등의 이유로 물류센터 분포 지역이 점점 더 다변화되고 있기 때문이다. 또한 소비자들의 신선식품 수요가 높아지면서 유통기업들이 이에 대응하기 위해 선도유지와 빠른 배송에 대한 경쟁이 치열해지고 있어 저온창고에 대한 수요 역시 갈수록 많아질 것으로 예상된다.
따라서 일각에서 문제를 제기하고 있는 수요에 대한 고민보다는 현재 상황에서 최적의 물류센터 입지조건과 최적의 운영방안을 찾고, 빠르게 변화하고 있는 시장상황에 대해 어떻게 대응할 것인지에 대한 구체적인 고민이 더 중요하다고 보고서는 지적했다.
특히 보고서는 “디지털 기술을 접목한 예측 배송 및 스마트 창고관리 등 자동화를 통해 지리적 위치의 한계를 극복해야 한다”고 언급했다.
실제로 기존에 중요시 되던 교통 접근성, 저렴한 부지, 풍부한 노동인력 등의 물류센터 최적 입지조건을 4차산업 신기술로 대체할 수 있을 것으로 기대되고 있다. 이미 인력 수급의 경우 IoT, AI, 로봇 등의 신기술을 물류현장에 적용함으로써 해결하는 모습을 보이고 있다. 로봇을 활용한 피킹, 빅데이터·IoT 기반의 예측 배송 및 스마트 창고관리 등이 확산되고 있는 추세이다.
보고서는 “물류산업은 과거 노동집약적 산업에서 IoT, AI, 로봇, 자율주행 등 최첨단 기술이 적용되는 기술집약적 산업으로 전환되고 있다”며, “빠르게 변화하는 환경에서 물류시장의 트랜드를 기민하게 파악하고 전략을 유연하게 조정해 나가는 자세가 필요하다”고 강조했다. 또한 “단순 경쟁이 아닌 필요에 따라 기업간 협력적 경쟁관계를 의미하는 ‘코피티션(Cooperation+Competition)’이 필요하다”고 덧붙였다. 
 
안정적 투자처로 떠오르는 물류 리츠시장
 
최근 들어 리츠시장에서 물류센터가 새로운 투자처로 부상하고 있다. 코로나19 팬데믹을 기점으로 물류센터에 대한 수요가 증가하자, 물류 리츠가 투자처로 주목받고 있는 것이다.
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 부동산 투자 회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 의미한다. 즉, 개인이 투자하기에는 규모가 큰 빌딩, 오피스텔, 호텔 등의 부동산을 대상으로 여러 투자자들의 자금을 모아서 매입후 운용하고 수익을 되돌려 주는 금융상품이다.
물류 리츠의 경우 기존 리츠와 유사하게 자산운용사가 보유한 물류센터를 리테일, 전자상거래, 제조업체, 유통업체 등에게 빌려줌으로써 임대료를 받게 된다. 임대료는 주주들에게 배당하거나 시설투자 및 새로운 물류시설을 매입하는 등 자산을 증식시키는 방법으로 운용된다.
최근 코로나19로 인한 비대면 문화가 자리잡으면서 투자자들이 물류 리츠의 중요성에 대해 확실하게 인식하는 계기가 됐다. 실제로 사회적 거리두기 강화로 인해 그동안 높은 수익률을 보여왔던 오피스, 백화점 등은 공실률이 늘어나게 되면서 임대료를 받기 어려워진 반면, 온라인 쇼핑이 급격히 증가하면서 물류센터 수요는 늘어났다. 이에 따라 물류센터는 상대적으로 안정적인 투자처로 투자자들에게 인식되고 있다.
이를 방증하듯 2020년 물류 리츠자산은 2019년 대비 73.0%의 증가를 보이며 1조 4,155억원을 기록했다. 반면 과거에 강세를 보였던 호텔, 주택, 오피스, 리테일 리츠의 증가율은 평균 26.7%를 기록하며 상대적으로 낮은 증가폭을 보였다.
최근에는 물류센터만을 자산으로 담은 리츠가 아니더라도 오피스, 리테일에 물류센터를 함께 담는 혼합형 리츠가 점차 많아지고 있는 추세이다. 이에 따라 많은 투자운용사들은 리스크를 감소시키기 위한 하나의 방안으로 자사의 포트폴리오에 물류센터를 추가하는 모습을 보이고 있다.
대표적으로 마스턴투자운용은 ‘마스턴프리미어리츠’의 기업공개(IPO)를 재추진하면서 올해 물류센터를 새롭게 편입해 몸집을 키우려고 하고 있다. 마스턴투자운용은 원래 편입하려던 오피스 리츠 자산인 프랑스 ‘크리스탈 파크오피스’를 담은 펀드 수익증권 외에도 물류센터를 추가로 편입하는 것을 유력하게 검토하고 있다.
NH리츠운용도 성남 분당스퀘어와 서울·수원 엠디엠타워, 이천 도지물류센터를 담은 ‘NH올원리츠’를 2021년말 상장할 예정이다. SK디앤디는 서울 문래동 사무용빌딩인 ‘영시디’와 일본 가나가와현 아마존물류센터를 담은 ‘이지스글로벌300호펀드’ 수익증권, 용인 소재 물류센터 ‘백암로지스틱스’를 담은 리츠 지분증권을 갖고 있는데, 여기에 추가로 물류센터를 새롭게 편입한다는 방침이다.
특히 2020년 12월에는 물류센터 투자만을 전문으로 하는 국내 최초 물류센터 전문 상장 리츠 ESR켄달스퀘어리츠까지 출범했다. 2조원대 자산을 보유한 물류센터 전문 리츠 ESR켄달스퀘어리츠는 설립 1년 반만인 2021년 5월 흑자 전환에 성공하며, 물류센터가 매력적인 투자임을 다시 한번 증명했다. 
 
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