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2021~2022 유통시장 진단 / 온·오프 융합 물류거점 확대 ‘라스트마일 강화’
온·오프 융합 물류거점 확대 ‘라스트마일 강화’이커머스 ‘인수합병·이업종 제휴’ 올해도 지속 전망     지난해 유통시장은 코로나..
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신한금융투자 / 물류센터 투자 활발 대형센터 수요 꾸준히 증가
     
ㆍ게재년/월 2021/09
물류센터 투자 활발 대형센터 수요 꾸준히 증가
이커머스 기업 배송권역 전국 확대로 지방 복합물류센터 증가 전망

 

코로나19로 인해 이커머스 시장 성장세가 가속화되면서 물류센터에 대한 수요도 늘어나고 있다.
신한금융투자는 ‘물류센터 신규개발 투자의 유효성’ 보고서를 통해 당분간 물류센터에 대한 투자가 지속될 것으로 내다봤다. 다만, 물류자동화 기술 개발로 시간당 처리가능 물동량이 크게 증가하면 물류센터 확대가 둔화될 것으로 예상했다.
사회적 거리두기와 영업제한으로 인한 온라인 쇼핑 확대로, 2021년 2분기 국내 소매판매액 대비 이커머스 비중은 36%로 나타났다. 이는 2019년과 비교해 7% 늘어난 수치이다. 이같은 수요 성장세에 대응하기 위해 물류센터 신규공급도 증가하고 있다.
2020년에는 상반기 약 35만평, 연간 74만평의 물류센터가 신규 공급된 것으로 추정되며, 이는 전년대비 20% 증가한 수치이다. 올해 상반기에는 경기 서부권에 신규 공급이 많았는데, 이는 경기 동남권에서의 인허가 제한으로 공급이 적었던데다가, 한진중공업 북항 일대 원창동 부지 물류센터 개발과 남항 노후화 재개발이 진행된 영향으로 분석된다.
신규 공급뿐 아니라 물류센터 거래도 급증했다. 국내 물류센터 거래금액은 2021년 상반기 누적 2조 1,000억원으로 전년대비 62% 증가했으며, 하반기 예정 거래를 포함하면 거래금액은 연간 4조원을 초과할 전망이다.
이는 전세계적으로도 높은 수준으로, 한국의 이커머스 성장속도가 아태지역 주요국들 가운데에서도 가장 빨라 해외투자자금이 국내 자산으로 회귀했기 때문인 것으로 분석된다.
2020년 한국 이커머스 비중은 35%로 2015년 대비 20% 증가했으며, 향후 5년동안 7.6% 성장할 것으로 예상된다. 다른 주요 국가들이 5년간 5~10%의 상장을 보인 것과 비교하면 국내 물류센터 수요 성장속도는 괄목할만한 수준이다.

수요 대비 물류센터 공급 부족
이에 반해 물류센터 공급은 수요에 못미치고 있는 실정이다. 국내 물류센터 시장은 풀필먼트서비스가 활성화되면서 본격적으로 성장이 가속화됐다.
현재 국내 물류센터로 등록된 면적은 약 700만평이다. 2010~2017년에는 연평균 약 33만평 수준으로 공급되다가, 2018년 이후 공급면적이 60만평 이상으로 확대됐다. 그러나 물류센터 공급면적 성장률은 6.9%로, 이커머스 성장률 17.6%에 비하면 낮은 수준이다.
신한금융투자가 이커머스 성장 속도를 감안해 국내 중장기 물류센터 필요면적을 추정해 본 결과, 2022~2025년 동안 약 120만평의 물류센터가 필요한 것으로 추산됐다. 이를 위한 주요 가정은 ▲소매판매액 성장률 2.9%(2018~2021년 평균) ▲2025년 이커머스 비중 43% ▲이커머스 매출 10억달러당 3.2만평의 물류센터 면적 필요 가정 ▲2021년 예상 공급면적 74만평 등이다.
그러나 실제로 필요한 물류센터 면적은 120만평을 상회할 것으로 예상된다. 효율성이 높은 신축 물류센터로 전환하려는 수요가 존재하기 때문이다. 최근 배송경쟁이 심화되면서 배송시간 단축에 유리한 대형 물류센터에 대한 수요가 점차 증가하고 있다.
그러나 대형 물류센터는 부지 확보와 인허가 등의 어려움으로 인해 공급이 여유롭지 못한 실정으로, 증가하는 수요 대비 대형 물류센터의 공급 비중은 상대적으로 아직 부족하다. 유통업체들의 온라인 판매 규모가 확대될수록 필요한 물류센터 면적이 커지는 만큼, 중소형 물류센터에서 대형 물류센터로 전환하려는 임차수요가 증가할 것으로 예상된다.

물류센터 60% 이상 수도권에 집중
물류센터 가치를 결정짓는 중요한 요소중 하나가 물류센터 입지로, 이지스자산운용에 따르면 교통비용에 따라 결정된다.
이지스자산운용이 선정한 좋은 물류센터 입지 상위 5% 지역은 경기도 수원/용인/의왕/군포/성남/과천/화성과 서울 강남/서초/송파/관악 등이다. 이들 지역은 교통비용이 가장 저렴하나 임대료가 높아 빠른 물류 배송에 적합한 지역으로 평가했다. 좋은 입지 상위 5~15% 지역으로는 경기도 광주/시흥/안산/오산/평택/하남/광명/구리, 서울 나머지 지역 등이 선정됐다.
실제 국내에 공급된 물류센터 지역을 살펴보면, 전체 60% 이상이 수도권에 분포한다. 경기도 지역별로는 누적 기준 동남권이 비중 38%, 남부권 18%, 서부권 16%를 각각 차지한다. 최근 3개년 동안 공급이 늘어난 지역은 경기도 이천/화성/안성/평택/광주시 등으로 파악된다. 각각 입지 상위 10~20% 수준에 해당되는 지역들이다.
즉, 임대료와 교통비용이 적정하게 설정된 지역에 물류센터 공급이 집중됐던 것으로 분석된다.
그러나 인구이동이나 구매력 변화 등의 요인으로 인해 유통환경이 변하면, 물류센터 최적 입지 또한 달라질 수 있다. 보고서는 온라인 구매 빈도가 높은 20~55세 인구증가 지역이 서울 영등포/관악/금천/마포구 등이며, 경기도는 시흥/화성/하남/김포/평택시 등으로, 전반적으로 경기도 서남부와 남부 물류센터 영역에 해당되는 지역이라고 밝혔다.
이에 따라 향후 경기도 서남부 및 남부 지역 물류센터들의 가동률이 개선될 것으로 전망된다. 또한 소매유통 및 일반 택배를 위한 물류센터 수요도 증가할 것으로 예상된다.

새벽배송 확대 지역 저온·복합물류센터 수요 증가
중장기적으로는 지방 대도시내 저온 및 복합물류센터의 필요성이 높아질 것으로 전망된다. 주요 임차인인 SSG닷컴, 마켓컬리, 오아시스 등 이커머스 업체들이 배송권역을 지방으로 확대하고 있기 때문이다.
이미 전국구 배송기반을 구축한 쿠팡의 경우, 뉴욕증시 상장 이후 1조원을 투자해 전국에 중소형 물류센터를 건립중이다. 이에 SSG닷컴, 마켓컬리, 오아시스 등도 현재 수도권 및 충청권에 국한된 새벽배송을 전국으로 확대할 계획이라고 밝혔다. 마켓컬리는 대구를 시작으로 연내에 울산, 부산 등 주요 도시에 새벽배송을 실시할 계획이며, 오아시스는 내년 전국 주요도시내 새벽배송 확대를 목표로 하고 있다.
특히 이들 기업은 저온 및 복합물류센터를 구축할 것으로 보인다. 또한 점차 배송지역이 확대되면 필요 물류센터 면적도 증가할 것으로 예상된다.
다만, 주문량 예측 및 물류자동화 기술의 발달로 개별 물류센터에서 시간당 처리 가능한 물동량이 많아질 경우, 물류센터 신규개발 필요성은 낮아질 수 있다.
신한금융투자 김선미 연구원은 “아마존의 경우 물류센터 동일 면적당 발생하는 매출액이 증가하고 있으며, 징둥닷컴은 공정의 90%를 자동화한 스마트 물류센터를 통해 하루 약 20만건의 물동량을 처리하고 있는데, 이는 SSG닷컴 네오2 물류센터 1일 처리 가능 물동량의 약 4배 수준”이라고 설명했다.

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