| 박찬석의 물류時論(81) / 물류단지 실수요 검증 제도의 이해와 개선방안(3/3) | |||
 
|
|||
|
|||
|
물류단지 실수요 검증 제도의 이해와 개선방안(3/3) ③ 사업계획 구성요소와 실수요 검증 제도 개선 방안 최근 물류산업은 소비자물류 중심의 시장구조 재편과 4차산업 신기술의 도입이 맞물리면서 큰 폭의 변화가 진행되고 있다. 특히 이커머스를 필두로 한 전자상거래는 폭발적인 물류수요를 수반하고 있어, 이에 따른 물류센터나 물류단지 수요가 전세계적으로 증가하고 있는 상황이다. 물류단지를 건설하기 위해서는 물류단지 실수요 검증이라는 과정을 거쳐야 하나, 잘 모르는 경우가 많아 이해를 돕기 위해 3회에 걸쳐 연재한다. 물류단지 실수요 검증 평가 내용 ■ 물류단지 실수요 검증 평가 항목  물류단지 실수요 검증 위원회는 물류, 교통, 도시계획, 금융, 회계 등의 분야에서 총 40명 내외의 전문가로 구성된다, 실제 검증에서는 입주수요와 금융부문으로 구분하여 약 15명의 규모로 운영하고 있으며, 다음과 같은 평가항목의 중요도에 따라 평가하게 된다.평가항목별 중요도를 살펴보면 물류수  요 부분에 있어서 투자의향서와 사업계획의 신뢰도 부문이 매우 중요하게 평가되며, 사업수행능력 측면에서는 사업비 조달계획이 매우중요하게 평가되고 있다.■ 물류단지 실수요 검증 평가 체계  물류단지 실수요 검증의 평가 분야는 입주수요 타당성과 사업수행능력 부문으로 구분하며, 각 부문은 다시 세부평가 항목으로 나뉜다. 실수요 검증위원은 모든 항목 이 아니라 해당되는 각 부문에 대해서만 평가하기 때문에 객관성, 공정성, 전문성 등을 최대한 확보할 수 있다.입주수요 또는 물류수요 관점에서는 투자의향서를 포함하여 물류단지 규모, 물류단지 개발·운영, 기존 물류단지와의 차별성, 물류단지의 입지·배치, 물류시설용지 활용계획(실수요자, 입주수요 등) 등의 사업계획 내용이 수록되어야 한다. 사업수행능력 관점에서는 물류단지 개발·운영 자금(자기자본, 타인자본 등)에 대한 사업시행자의 자금조달 계획이 수록 되어야 한다. 이러한 사업계획과 자금조달계획은 타당성이 충분히 입증되어야 실수요 검증 통과와 더불어 실질적인 사업추진이 가능할 것으로 판단된다. 사업시행자는 신청자 본인뿐만 아니라 사업 참여자(입주수요자, 금융기관, 건설회사 등)와 관련된 증빙서류가 사실에 입각하여 작성해야 하며, 실수요 검증위원은 이를 토대로 사업계획 및 자금조달계획이 타당한지를 판단하는 방식이 실수요 검증의 기본 구조라 할 수 있다. 물류단지 실수요 검증에서 가장 중요한 평가 항목은 입주수요와 금융조달이라 할 수 있으며, 사업시행자가 사업을 추진함에 있어서도 매우 중요한 요소로 작용하는 것은 분명하다. 사업시행자는 물류창고 운영을 위한 입주수요에 대해 타당성을 인정받아야 하고, 물류단지 개발을 위한 자금이 필요로 함에 따라 재원조달 가능성을 증명하는 것이 중요하다고 볼 수 있다. 사업계획서의 구성요건과 검증 방안 ■ 사업계획서의 구성 요건  지금까지 많은 물류단지 개발사업이 실수요 검증을 통과하였지만, 여전히 다양한 문제가 발생하고 있다. 실수요 검증 통과 이후 지역주민 반대, 사업비 조달 어려움 등 으로 사업이 취소되거나 지연되는 사례가 발생하기도 하였다. 사업시행자가 철저하게 준비를 하지 못한 것도 있겠지만, 실수요 검증 제도 운영과정에서 구조적 문제가 발생한 것으로도 이해할 수 있다. 이는 사업시행자가 제출한 물류단지 개발계획이 부실하고 많은 문제가 발생함에도 실수요 검증 과정에서 이를 제대로 걸러내지 못하는 상황으로 판단된다. 또한 실수요 검증과 인허가 과정에서 검토해야 하는 항목이 분명히 다르기 때문에, 각각의 역할과 기능을 명확히 분리해야 함에도 혼용에 따른 혼란이 발생하는 구조라 볼 수 있다. ■ 사업계획서의 검증방안  물류단지 실수요 검증은 철저히 사업시행자가 제출한 사업계획서 내용을 바탕으로 실시하며, 크게 입지기업 수요분석 등 입지수요의 타당성과 사업자 사업수행 능력 2가지 측면을 검증한다. 사업계획서 검증에 따른 문제점1) ■ 제출된 사업계획서 구성요건에 대한 문제점 사업시행자가 제출한 물류단지 실수요 검증 신청서(본보고서 및 증빙자료)를 구성 요건을 기준으로 검토해 보면 여러 가지 문제가 발생하는 것으로 나타나고 있다. • 첫 번째로 사업계획 내용을 확인할 수 있는 증빙서류 대부분이 미흡하거나 오류가 많이 발생하고 있다는 점이다. 사업시행자 관련 증빙서류는 대부분 제출하였으나 입주기업, 투자자 등 사업참여 자 관련 증빙서류 대부분은 내용이 미흡(예: 작성일자를 수기로 기록, 문서 생성일 자의 오류, 유효기간이 지난 서류의 첨부 등)하거나 효력이 있는지를 확인하기가 어려웠다. 이러한 상태에서 사업계획을 진위여부와 세부적인 내용을 모두 확인하는 것은 쉽지 않은 상황이다. • 두 번째로 실수요 검증 과정에서 미흡하다고 판단하여 수정·보완을 요청한 사업계획서의 대부분은 개선되지 않거나 개선하더라도 매우 부실한 상태로 다시 제출하는 경우가 많다는 것이다. 더욱이 사업계획의 진위를 파악할 수 있는 서류의 대부분이 미비하여 물류단지 개발에 따른 실수요를 판단하기가 매우 어려운 상황이라 할 수 있다. • 세 번째로 사업계획서는 물류단지 실수요 검증을 위한 것임에도 물류관련 계획은 미비하고 대다수가 통상적으로 인허가 관점에서 개발계획을 수립하고 있다. 대부분의 사업시행자는 물류단지를 개발하여 운영하기보다는 단순 분양에 초점을 둔 경우가 많기 때문에 도시계획 관점에서 부지(용지) 개발 계획 관련 사항 위주로 작성되어 실수요 검증에 필요한 사업 내용이 매우 미흡한 실정이다. 실수요 검증과 물류단지 지정(인허가)의 역할과 기능에 대해 명확히 구분하기 어려워, 결과에 대한 해석을 모호하게 하는 상황을 낳는 것으로 판단된다. ■ 사업계획서 내용(검증기준)의 문제점 물류단지 개발 사업계획서를 실수요 검증 평가기준과 연계하여 입주수요와 사업시행능력으로 구분하여 검토한 결과, 실수요 검증을 통과하지 못하는 사업시행자 대부분은 부동산 개발사업자의 특징을 보이는 것으로 나타났다. 이는 사업 시행자가 부동산 개발 관점에서 탁월할지는 몰라도 물류 관점에서 물류단지 개발 및 운영 계획을 수립할 능력을 확인하기 어렵다는 점을 의미한다. 또한 사업시행자의 역량과 기업규모를 고려하여 중소 규모의 물류단지 개발을 유도하면 사업성 부족 문제로 사업규모 조정을 기피하는 것으로 나타났다. 입주수요 관점에서는 물류기업, 화주기업, 유통기업 등이 물류창고를 개발하여 운영하고자 하는 의도가 있는 것인지 명확하지가 않다. 입주수요는 물류단지에 입주하려는 기업의 필요성, 물류창고 규모의 적절성 등을 판단하기 위해 입주기업의 제출서류, 일반현황, 회사규모 등으로 검토하고 있다. 그러나 제출서류는 제대로 구비하지 않은 경우가 많으며, 서류를 제출하였다 하더라도 유효기간 만료, 서류간의 불일치, 기업마다 동일한 입주의향 및 계약관계 서류, 확인 불가능한 직인 사용 등과 같이 사실관계를 확인하기 어려운 경우가 많은 것으로 나타났다. 또한 입주업체의 상당수는 재무구조상 물류창고 부지를 매입할 수 있는 여력 외에도 입주기업의 소재지, 취급 품목, 주력 업종 등의 특성을 고려하면 실제로 입주하려는 의향이나 가능성이 있는지 납득하기 어려운 상황이 많은 실정이다. 입주수요가 부실한 사업의 사업시행자 대부분은 물류관련 업무를 수행하는 실수요자가 아니고 택지 또는 부동산을 개발하여 개발이익을 실현하려는 특성을 강하게 나타나고 있다. 통상적으로 실수요자라 하면 실제 물류활동을 수행하는 업체를 주로 의미한다고 할 수 있는데, 대부분의 사업시행자는 물류활동은 전혀 하지 않고 입주수요도 부실한 상태에서 실수요자라 주장하는 사례가 빈번히 발생하는 것이 대표적이라 할 수 있다. 시행능력과 관련하여 사업시행자는 물류활동 경험이나 유사한 개발 실적이 없고, 기업 규모가 영세함에도 물류단지 개발사업의 역량과 의도를 확인하기 어렵다. 특히 재무구조(재무제표)를 중심으로 금융조달 가능성을 검토하면, 기업의 규모가 매우 영세하여 실수요자라기보다는 단순한 부동산 개발사업자로 판단할 가능성이 높은 것으로 나타났다. 또한 총사업비의 규모를 파악하기 위해서는 사업비가 합리적으로 책정되었는지 확인이 필요하나, 이에 대해서도 의문을 갖는 경우가 많다. 물류단지 실수요 검증 개선 방안 ■ 실수요 검증 위원 선정 초기 실수요 검증 실시 단계에서 검증 위원 선정 과정이나 전문성 등에 대해 많은 이슈가 있었으나, 지금은 어느 정도 해소된 사항이다. 그러나 아직 검증 위원의 대다수가 대학교수, 정책연구기관 연구원, 금융업 전문가 등으로만 구성되어 있어서, 현장감이 부족하다는 의견이 많은 실정이다. 물류단지 개발 관련 법률은 국토의 계획 및 이용에 관한법률을 필두로, 물류시설법, 산단특례법, 물류단지개발지침과 수많은 물류단지개발 인허가 관련법률(예: 농지법, 산림법, 산지관리법, 공원법, 에너지이용 합리화법, 폐기물관리법, 수질환경보전법, 도로법, 환경영향평가법, 사토법 등)로 이루어져 있다. 상기 법령과 물류단지(산업단지 포함) 및 물류센터 개발과 관련된 업무를 직간접적으로 수행한 경험이 있는 전문가 집단의 많은 참여가 필요하다. 물류단지 건설은 방대한 사업이다. 현장과 실무 경험을 겸비한 현업 전문가들의 참여로 실효성 있는 검증 작업이 요구된다. ■ 해당 지자체의 사전 Screen 철저 위에서 본 바와 같이 물류단지 개발 관련 법률이 방대하여, 사업 내용과 법령과의 합치 여부를 파악하는데 상당한 전문성이 요구되고 있다. 지자체 내부 의견과 인근 주민들의 민원 파악 등에 대한 사전 Screen이 철저하게 이행되어야 할 필요성이 있다. 최근 경기도 광주 지역 물류단지의 경우, 실수요 검증 과정에서는 큰 이견이 없이 통과되었으나, 뒤늦게 주민들의 물류단지 유치 반대(도로망 연결 및 소음, 분진, 교통안전 등)로 인해 사회문제가 된 경우가 있다. ■ 실수요 검증 위원회 운영 • 개인별 편차를 개선 물류단지 실수요 검증 위원은 총 40여명으로 구성되어 있으며, 위원회 운영시에는 일반적으로 약 15명 내외(위원장 1인, 물류 부문 7인, 재무 부문 7인)로 운영된다. 회의 소집 10여일전 참석통보가 오며, 사전 검증할 업체자료가 심의위원들에게 통보된다. 사전에 자료가 배부된 관계로 1개 사업자당 약 2시간 내외의 평가시간이 소요되며, 해당 지자체의 담당 공무원과의 질의응답을 통해 서류상으로 파악이 힘들었던 내용을 확인하는 과정을 통해 최종 평가를 실시한다. 실수요 검증 평가 기준에 나타난바와 총점 200점 가운데 정성적인 평가점수가 120점(60%)에 달해, 평가 위원간 평가결과에 대한 편차가 크게 나타날 여지가 많다. 또한 검증 통과 여부를 결정 짖는 부분에 있어서도 개인적 편차는 나타나고 있다. 이를 해소하기 위해 활발한 소위원회(물류, 재무)의 토론과 의견 교환으로 개인적 편차를 줄이려는 노력이 있어야 할 것이다. • 현장 방문 검증 필요 현재와 같은 제출한 서류 중심의 평가는 토지이용계획, 연결도로망, 주변환경, 경사도 등과 같은 사항을 세부적으로 파악하기 어렵다. 모든 신청 물류단지를 대상으로 하기 어럽다면, 심의 위원들의 요구가 있을 시 해당 물류단지에 대한 현장 조사를 병행할 필요가 있다. • 사업자 직접 답변 필요 심의 중 해당 물류단지에 대한 추가 질의나 세부 내용 파악 시, 해당 지자체 담당자가 답변을 하고 있다. 사업에 대한 깊이 있는 이해가 부족하여 충분한 답변을 기대할 수 없어, 중요한 사안에 대해서는 사업자가 직접 답변할 수 있는 방안이 필요하다. ■ 실수요 검증 평가 기준  물류단지 실수요 검증은 사업자가 제출한 문서(요약서, 본보고서, 증빙서류)를 바탕으로 평가한다. 검증 과정에서 나타난 문제점 및 개선방안에 대하여 간략히 정리해 보면 다음 표와 같다.물류단지 실수요 검증 지자체 이관2) ■ 실수요 검증 평가 지자체 이관 2020년 3월 6일, 물류단지 실수요검증 권한을 시·도지사에게 이양하는 내용의 ‘물류 시설의 개발 및 운영에 관한 법률 일부 개정 법률안’이 국회 본회의를 통과하였다. 일반물류단지에 대한 실수요검증 권한이 국토부에서 시·도지사로 이양돼 향후 물류단지 조성시 기초지자체와 지역 주민의 의견 반영이 강화될 전망이다. 2020년 9월 개정법안 시행전에 시행령과 규칙 등에 아래와 같은 내용 들이 반영되어, 지자체 이관에 다른 문제점을 보완하였으면 하는 바램이다. ■ 실수요 검증 평가 지자체 이관에 따른 고려사항 실수요 검증 권한을 지방에 이양하는 것은 어렵지 않다고 판단되나, 현실적인 어려움과 더불어 부작용을 최소화하는 노력이 전제되어야 한다. 물류단지 개발사업은 물류단지 실수요 검증과 물류단지 지정(인허가)으로 구분되는 각각의 절차에서 수행하는 역할에는 분명한 차이를 보이고 있는데, 여기서 충분히 고려하거나 준비해야 할 사안들이 발생하고 있다. 첫 번째로 실수요검증위원회와 물류단지심의위원회(인허가)의 역할과 기능을 명확히 제고할 필요가 있다. 지자체에서는 물류단지, 산업단지 등 각종 개발사업에 대해 인허가 업무를 수행한 경험이 있기 때문에 물류단지심의위원회 운영에는 어려움이 없을 것으로 판단된다. 그러나 실수요 검증위원회는 물류, 금융, 회계 등의 분야에 대한 평가를 위해 물류단지심의위원회와 병합하여 운영하는 것은 무리가 따를 수 있다. 사업시행자 입장에서는 중앙정부에서 실수요 검증을 하고 지자체에서 물류단지 지정(인허가)로 구분하여 인식하던 제도가 지자체에서 모두 수행하게 되면 장점도 있겠지만, 실수요 검증과 물류단지 심의가 명확하게 구분하기 어려워 혼란을 야기할 수도 있다. 두 번째로 실수요 검증위원회는 물류, 금융, 회계 등의 전문가로 구성해야 하는데 전문가 확보 방안을 마련할 필요가 있다. 특히, 금융부문은 증빙서류에 대한 진위여부 및 사실관계를 파악할 수 있는 경험이 많은 전문가를 중심으로 구성되어야 한다. 또한 우리나라 금융조달에 대한 의사결정이 금융기관의 지점(지사)이 아닌 본사(본부)에서 이루어지는 구조도 충분히 고려해야 한다. 지자체에서는 실수요 검증위원회를 운영할 여건이 어려울 경우 중앙정부에 실수요 검증 업무를 위탁하여 중앙정부와 지자체의 공동 실수요 검증 방식으로 대응하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 세 번째로 물류단지 실수요 검증 업무에 대응하기 위해서는 지자체와 담당 공무원의 역량 제고가 필요하다. 물류단지 실수요 검증이라는 전문적인 업무를 처리하기에는 조직, 인원, 전문성, 물류여건 등에서 발생하는 한계를 어떻게 극복할 것인가를 고려하는 것이 중요하다. 이를 위해 실수요 검증을 단순화한 후 물류단지 지정 업무와 명확히 분리하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 여기에 지자체 역량이 강화될 때까지는 중앙정부의 지원을 받는 것도 대안이 될 수 있다. 네 번째로 물류단지 실수요 검증 DB 구축이 필요하다. 물류단지 실수요 검증 단계에서 사업시행자의 신뢰도 및 재무적인 측면은 중요한 평가 요소이다. 특히 물류단지 입주의향서와 자금조달 능력(초기 자본금 및 증자 능력) 등은 검증 단계의 핵심 사항이다. 그러나 사업시행자의 경우 복수의 물류단지를 개발하면서 SPC(특수목적법인) 명만 바꾸고 동일한 사업자가 물류단지 입주의향서와 자금조달계획서를 중복 활용해도 밝혀내지 못하는 한계가 있어 왔다. 물류단지 실수요검증 신청업체(검증받은 업체, 탈락업체 포함)들의 자료(입주의향서, 자금조달계획서, 물류단지 운영전략 등)을 DB화하여 중복 사용을 원천적으로 방지하여야 한다. 특히 지자체에게 검증 이양시 더더욱 중복 사항을 파악하기 힘들어짐에 따라, 국토부에서 DB 구성하여 제공하는 방안 강구도 필요하다. 마지막으로 ‘일반 물류단지 실수요 검증의 평가기준 및 평가방법’(제16조의2제2항ㆍ제6항 및 제16조의8 관련)의 개정이 필요하다. 정량평가 부문의 물류단지 물동량 경우, 수도권의 경우 5점 이상(20점 만점) 획득하기가 어려운 실정이다. 이는 과거 교통DB의 O/D 물동량을 기준하기 때문에 미래 발생 물동량을 반영하지 못하고 있어서, 평가 점수를 10점으로 하향 또는 미래 물동량의 적절한 반영 기준이 필요하다. 인근 물류단지와 상호 중복성(20점 만점)의 경우도 객관화된 기준이 없어 심의위원간 편차가 크게 나타나는 항목이다. 이밖에도 정성적인 평가 항목 등도 심의위원 간 편차를 최소화하기 위한 기준 선정 등도 지자체 이양 전, 전문가 자문 및 회의를 거쳐 ‘실수요 검증의 평가기준 및 평가방법’에 대한 전면적인 개정이 필요하다. (다음호 계속) 주1 : 물류단지 실수요 검증 지방이양 추진 및 토론회 자료(권혁구), 2018. 자료를 바탕으로 내용 보완 및 수정. 주2 : 물류단지 실수요검증 지방 이양 토론회 자료(권혁구)를 바탕으로 필자의 물류단지 실수요 검증 경험을 포함하여 수정, 보완함. -참고자료- 1. 국토교통부 홈페이지, http://www.molit.go.kr/portal.do 2. 국가물류통합정보센터, http://www.nlic.go.kr/nlic/front.acti on 3. 물류단지 실수요 검증 지방이양 추진 및 토론회 자료, 국토교통부, 2018. 11. 4. 도시첨단물류단지에 대한 기대와 우려(박찬석), 물류매거진, 2017년 4월호. 5. 첨단, 복합형 도시첨단물류단지 개발방안 연구(권혁구), 교통연구원, 2016. 10. 6. 물류단지 총량제 폐지 이후 물류시설 공급정책 방향, 국토교통부, 2015. 2. 7. 경기도 물류단지 공급관리 방안(박경철), 경기연구원, 2013. 11. 8. 물류단지 개발 업무 매뉴얼, 국토교통부, 2018. 9. 기타 자료 : 매일경제, 한국경제, 건설경제신문 기사 등과 내부 자료  박찬석은 미래물류컨설팅의 대표컨설턴트로 재직 중이며, 물류/SCM 분야 컨설턴트와 한국생산성본부, 한국통합물류협회 등에서 물류/SCM전문 강사로 출강 중에 있다.이밖에 삼성경제연구소 사이버 포럼인 ‘SCM 연구회’의 대표 시샵을 맡고 있으며, 네이버 블로그 ‘박찬석의 물류/SCM 바로보기(http://blog.naver.com/neologis)’를 운영하고 있다. 주요 관심 분야는 물류Cost, 물류/SCM 전략, 물류센터 기본 설계 및 운영 최적화, 물류보안과 제3자 물류 및 국제물류 분야이다 * E-Mail: mincho79@emapl.com H.p: 010-4533-8307 <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지> |
| 
|
