물류매거진

박찬석의 물류時論(100) / e-커머스 시대, 물류센터의 공간구조와 건축 변화(1/3)

ㆍ게재년/월

2021/12

e-커머스 시대, 물류센터의 공간구조와 건축 변화(1/3)
①물류창고(센터)의 공간변화와 배치적 특성

국내 물류센터의 공급과 수요 추정

■ 물류창고(센터) 수요의 지속

2010년 이후 이커머스의 지속적 성장으로 인한 대형 유통사들의 신규 물류센터 수요, 분산된 물류센터의 통합 이전 등 대형 물류창고의 수요가 증가하며 수도권을 중심으로 대규모 물류창고가 공급되었다. 그러나 인당 물류시설 면적은 0.5㎡에 불과하여, 일본의 4.1㎡, 미국의 3.8㎡ 보다 현저히 부족함을 알 수 있다.
이를 통해 볼 때 향후에도 국내 물류창고 수요는 특정지역의 공급 과잉에 따른 일시적 수급 불균형이 있을 수 있으나, 당분간 지속될 것으로 예상되고 있다.
수도권에 물류부동산이 61.4% 집중되어 있음에도 불구하고, 도시인구당 저온시설 면적은 1인 기준 0.3㎡ 불과하다. 최근 들어 물류센터 건립 반대 민원 등과 같이 지역주민들의 반대로 인해 대도시내 물류시설 또는 배후시설 공급이 원활치 못하다.
코로나19 이후 소비 트랜드 변화에 따라 온라인 시장의 성장은 더욱 가속되었지만, 실질적으로 저온물류센터 수요가 그리 높지 않은 실정이기에 추후 시장 상황을 더 관망할 필요가 있다. 또한 주변 선진국과 비교해 볼 때 전반적으로 인구수 대비 물류센터 공급량이 현저히 낮고 수도권에 집중적으로 포진해 있기 때문에, 향후 저온물류센터 수요는 새벽배송 시장의 전국 확대 등으로 꾸준히 유지될 것으로 예상되고 있다.

■ 향후 물류창고(센터)의 수요 및 공급1)

삼성증권 보고서는 물류센터 수급 추정에 있어 가정을 다음 같이 정하였다.
①신규 공급이 인허가 이후 3년내 이뤄진다. ②매년 31.6만평의 멸실이 이뤄지고 있다. ③기본적으로 필요한 물류센터 수요 추정에 있어 삼성증권의 유통섹터의 소비 증가율 전망치(2020년 0%, 2021년 5.1%, 2022년 5.0%)를 사용했다. ④이커머스 매출 10억달러 증가시, 약 3.5만평의 물류센터 면적이 신규로 필요하다는 CBRE의 추정을 사용했다.
매년 소비 증가와 이커머스 성장에 따른 물류센터 면적을 추정한 뒤, 매년 발생하는 멸실 재고를 차감한 결과 2023년 1,777만평의 물류센터가 필요할 것으로 추정된다. 이는 인허가에 기반해 추정한 실제 재고 1,791만평을 0.8% 하회하는 것에 그쳐, 우려하던 공급과잉의 가능성은 낮다고 판단된다. 2020년에는 약 60만평의 물류센터 공급이 확정된 상황이고 1분기에만 20만평이 준공되는 등, 2023년까지 볼 때 2020년 공급이 가장 가파르게 증가한 시기다.
물류센터 공급과잉 논란은 2016년부터 지속돼 왔다. 2012년부터 연평균 16.2%씩 증가했던 물류센터 재고는 2020년부터 2023년까지 연평균 11.5%로 증가세가 둔화될 전망이며, 이커머스 성장률이 예상을 지속적으로 상회해 왔다는 점에서 공급과잉 리스크가 크게 부각될 가능성은 낮을 것으로 보인다.

■ 소규모 도심내 배송 물류창고(센터)의 증가

이커머스 업체간 경쟁 심화와 빠른 배송을 충족시키기 위해, 목표 배송시간을 단축시킬 때마다 필요 물류창고는 기하급수적으로 증가하는 현상을 보이고 있다. 예를 들어 3일 배송의 경우, 시간내 배송률 90% 달성을 위해서는 2개의 물류창고가 필요하다고 하면, 2일 배송의 경우 3개의 물류창고가 필요하고, 1일 배송의 경우에는 배송 75% 달성을 위해 소규모, 도심지역에 12개의 물류창고가 필요하다.
이로 인해 이커머스 업체들의 경우 당일배송, 6시간내 배송 등을 위한 다수의 물류창고 확보는 비용 문제로 자체 투자가 어려워, 외부 Vendor의 활용, 물류창고 Lease 방식으로의 확충이 대안으로 제시되고 있다.
일부 자료의 경우 다빈도 소량/당일 배송 급증으로 미국내 2~3일 배송에 물류창고 5개가 가능하다면, 익일 배송에는(40~50개), 당일배송(80~100개)의 전진 배치된 물류창고가 필요하다는 견해도 있다.

On-Off Line 공간의 변화

■ 종합적 공간개념으로 변화
이커머스 발전과 코로나19로 인한 비대면 현상의 증가로 온라인몰과 인터넷을 통한 구매가 증가하고, 이를 빠르게 전달하려는 당일배송 시스템이 보편화됨에 따라 소비 패턴은 크게 변하고 있다. 쇼핑몰, 백화점, 할인매장 등 물리적 건축공간을 조성하여 소비자들의 직접적 경험을 토대로 부가가치를 창출하던 시대가 저물고, 소비자의 구매정보 및 패턴, 이력관리 등 축적된 데이터를 활용한 ICT기술로 온라인 쇼핑공간을 조성하고 자동화, 대형화된 물류시설(Logistics Facility)을 활용하여 간단한 절차를 통해 소비자가 원하는 장소 및 시간에 원하는 물품을 전달하는 시대가 도래하고 있다.
온라인 쇼핑공간은 오프라인 공간에서 이루어지던 진열공간 및 집품을 위한 탐색공간을 압축하여 소비자들에게 제시, 모바일앱과 인터넷 사이트를 통해 특정한 시간과 장소에 구애받지 않고 구매할 수 있는 환경변화를 통해 소비공간의 이용 양상을 바꾸고 있다. 온라인을 통한 구매시간 및 빈도는 오프라인 쇼핑시간을 이미 넘어섰으며, 업무시간이나 출퇴근 및 이동시간 등에 집중되는 등 다른 행위와 더불어 동시다발적으로 벌어지는 양상마저 보이고 있다.
현재 국내에서 이용 빈도가 큰 온라인 쇼핑공간은 쿠팡과 네이버 등으로 나타나고 있으며, 기존의 오프라인 공간에서 가장 큰 이용객과 물리적 공간을 보유하던 대형유통업체들도 변화된 소비패턴에 맞추어 온·오프라인 쇼핑공간을 통합 운영하는 등의 소비공간에 대한 급격한 변화가 진행되고 있다.

소비 변화의 중심에 있는 물류센터(Logistics Center)는 단순 ‘보관’에 치중하던 기존 물류창고의 개념을 넘어, 입고되는 순간부터 ‘적치’와 ‘피킹’, ‘포장’, ‘분류’, ‘출하’를 염두에 둔 자동화, 대형화, 적재방식을 통해 물류의 흐름을 최적화시키는 종합적인 공간개념으로 변화하고 있다. 물류센터는 소비변화에 따른 경험공간과 물리적 공간 변화의 핵심으로 사람이 없는 건축물로써 자동화가 가장 광범위하게 진행되는 공간이며, 시설의 물리적 범위가 주변건물을 압도할 크기로 구축되고 있다.
최근 물류센터는 이전의 오프라인 소비공간에서 유통기한, 제조일자, 제조위치와 장소 등 일정기간 동안 전시적 성격의 진열과 이에 따른 결과인 집품이 반복되던 과정이 생략되며 온라인 쇼핑공간으로 넘어가고, 하루에 90% 이상의 물품이 일시적으로 순환하는 과정이 주를 이루는 역동적인 공간으로 변하고 있다.

■ 기존 유통시설의 물류센터 전환

물류부동산에 대한 수요가 빠르게 증가하고 있으나, 공급은 비교적 제한적인 상황(수도권내 토지 부족 및 인허가 등)이다. 이를 타개하기 위해 기존 유통시설을 물류센터로 용도 ‘전환(Transformation)’하는 사례가 증가하고 있다. 미국 월마트의 경우 회원제 창고형 매장인 샘스클럽 점포들을 이커머스 물류센터로 전환한 사례처럼, 국내에서도 롯데마트가 구리점, 잠실점 등을 ‘세미 다크스토어’2)로 개편했다.
유통시설을 물류시설로 전환하는데 있어 가장 큰 장애물은 수익성이다. 개별 자산의 임대 수익관점에서 물류센터 임차인이 지불할 수 있는 임대료 수준은 리테일 임차인이 지불할 수 있는 임대료 수준보다 훨씬 낮다. 이로 인해 유통시설을 소유하고 있는 투자자가 자산을 물류센터로 전환하는 것은 비현실적인 선택지이다.
하지만 자사 이커머스 물류서비스 안정화에 기여하는 바가 크다고 판단되면 투자 관점에서 충분히 전환을 시도할 수 있다. 월마트가 샘스클럽 점포를 다크스토어로 전환하거나, 롯데마트가 세미다크 스토어 컨셉을 실험하는 것도 이런 관점에서 이해할 수 있다.
리테일(유통) 시설을 물류 부동산으로 전환하기 위해서는 다음 4가지 사항을 고려해야 한다. 첫째, 물류센터 도입시 교통량 증가 등의 이슈로 지역 주민들의 반발이 있을 수 있다. 둘째, 입지를 잘 따져야 한다. 물류센터로 활용하려면 배후 수요와 근거리내에 위치해 있거나 교통 인프라 및 접근성이 우수해야 한다. 셋째, 이해 상충 문제가 발생할 수 있다. 일부만 물류센터로 전환하는 세미 다크스토어의 경우, 리테일 임차인과 충돌이 있을 수 있고, 유통시설로써의 매력이 저하돼 방문객이 감소할 리스크도 있다.
마지막으로, 건축설계(Building Design)도 고려해야 한다. 기존 유통시설이 전면 개편을 통해 쉽게 물류센터로 전환되게 하려면 충분한 바닥 면적, 8m 이상의 높은 층고, 차량 진·출입로, 접안 시설 등을 확보하는 것이 필요하다. 물류 상하역 선착장을 놓을 공간이 부족하거나 층고 등 건물 내부 구조가 적합하지 않으면 전환 자체가 어려울 수 있다. 샘스클럽의 경우 애초에 창고형(big-box) 매장으로 설립돼 상대적으로 이러한 문제에서 자유로웠다.

유통시설뿐 아니라 도심내 위치한 주유소 부지를 소형 물류시설로 개발하거나, 주유소내 물류 기능을 복합하는 실험도 진행되고 있다. 자동차 산업의 패러다임이 전기차로 빠르게 전환되면서 정유사들 사이에서 주유소 부지 활용에 대한 고민이 커지는 가운데, 도심형 물류시설로의 전환이 대안으로 검토되는 것이다.3)
물론 주유소 역시 앞서 언급한 자산의 수익성 이슈에서 자유롭지 않다. 특히 서울 도심내 주유소 부지를 물류센터로 전환했을때 현재로서는 임대 수익이 급감할 수밖에 없다. 그뿐만 아니라 차량 진·출입을 위한 공간 확보, 지역 주민의 반발 등의 이슈도 있다. 이런 이유로 도심내 모든 주유소를 물류 시설로 개발하는 것은 현실성이 떨어지지만, 향후 도심 물류거점을 확보하기 위한 이커머스 기업들의 경쟁이 어떻게 전개되는지에 따라 일부 주유소 시설이 물류 시설로 전환되는 시나리오는 충분히 실현될 수 있다.

물류창고(센터) 대형화와 공급지역 확장

■ 국내 물류창고의 대형화·가속화

이커머스 업체와 대형 유통사들의 취급 물동량 증가에 따라, 신규 물류센터의 수요도 증가하고 있다. 분산된 물류센터의 통합 이전 등 대형 물류창고 수요가 증대되어 최근 3년간 5,000~10,000㎡ 미만, 10,000㎡ 이상 규모의 물류센터 공급 총면적이 각각 연 평균 15.5%, 17.7% 증가하였으며, 1,000~2,000㎡ 미만의 물류센터는 동기간 11.7% 증가에 불과하다.
물류센터 대형화는 풀필먼트서비스의 확장과 이커머스 성장을 들 수 있다. 불규칙적이고 다양한 상품을 처리해야 하므로 랙을 파렛트 단위로 높게 쌓기보다는 주문빈도가 높은 SKU를 효율적으로 처리하기 위한 낮은 선반 랙을 사용했고, 따라서 ‘높게’ 쌓는 것보다 ‘넓게’ 쌓아야 하는 상황이 필요해졌다. 빠르게 피킹과 분류, 포장작업을 위해 필요한 자동화 설비를 설치하기 위한 충분한 공간이 필요하게 되었다.

■ 국내 물류창고의 공급지역 확장

지역별 소매업 총매출액 중 수도권 매출액은 비수도권 광역시의 3배, 기타 지역 매출액의 약 2배 수준이다. 인터넷 총매출액의 경우, 수도권과 다른 지역 간 격차가 상당함을 알 수 있다. 2018년을 기준으로 수도권은 비수도권 광역시의 약 9배, 기타 지역의 17배 이상으로 나타났다.
2021년 8월 기준으로 지역별로 살펴보면 서울과 인천을 제외한 모든 지역에서 물류창고의 등록수가 늘어났다. 가장 많은 물류창고의 등록수가 늘어난 지역은 경기도 지역이다. 2017년 경기도 지역에 등록된 물류센터는 전국 물류센터중 40%에 불과하였으나, 약 4년이 지난 2021년 8월 기준 52%까지 상승하였다. 경기도, 인천광역시, 서울특별시에 등록된 물류센터 총면적 비중 2017년 대비 각 132.2%, 69.8%, 12.7% 증가하고 있다.4)
전자상거래의 확대, 새벽배송의 전국적 서비스, 비대면 쇼핑의 증대 영향 등으로 경남지역 또한 총 123개의 물류창고가 1년 사이 추가로 등록됐다. 전남도는 100개의 물류창고가 추가로 등록되면서 243개의 물류창고가 등록된 것으로 나타났다. 특히 주목되는 지역은 제주지역이다. 제주도는 2018년 115개의 물류창고가 등록되어 있었다가 2019년, 2020년 지속적으로 등록된 물류창고가 줄어드는 양상을 보였다. 하지만 2021년 무려 106개의 물류창고가 추가되면서 141개의 물류창고 등록되어 있다.

그동안 국내 물류부동산 공급은 대부분 수도권 및 충청권에 집중돼 지방 물류부동산의 경우, 노후화된 중소형 시설이 많은 것이 현실이나 국내 이커머스 기업들이 편리하고 빠른 배송서비스를 전국적으로 확대하면서 지방 물류부동산의 공급이 확대될 것으로 전망된다. 쿠팡은 로켓배송 서비스를 전국 단위로 확장하고, 물류 및 운송 프로세스의 효율화를 높이기 위해 대구, 광주 등에 광역형 메가급 허브 물류센터를 구축하고 있다.
현재 수도권 물류 인프라 구축에 집중하고 있는 마켓컬리와 SSG닷컴 역시 쿠팡과 유사한 물류인프라 전략을 구사할 것으로 예측된다. 국내 부동산 자산운용사들은 이러한 흐름을 예측하고 지방 도시의 주요 거점 권역에 물류부동산 개발을 위한 토지매입에 나서고 있는 상황이다. 수도권에 비해 창고 등록 비중은 크지 않으나, 지방권역에 대형 물류센터가 지속적으로 계획되고 있어서, 견실한 확산이 예견되고 있다.

국내 물류창고(센터)의 배치적 특성

■ 수도권 물류창고(센터)의 입지 변화

물류창고(센터)의 탈도심화는 창고 및 물류처리시설 등이 구도심의 산업지역을 벗어나서 도시 외곽지역으로 이동하는 현상으로 대부분의 경우 시설의 대형화, 자동화를 동반한다. 이는 큰 소비시장을 갖춘 대도시 및 광역도시를 중심으로 흔히 발생하는 현상이다. 수도권 또한 물류창고의 탈도심화를 겪었고, 지금도 일부 진행중에 있다.
1998년 이전에 준공된 물류창고중 1,000㎡ 이상인 시설물 분포를 보면, 주로 인천항 배후지, 군포 내륙물류지지(ICD), 경부고속도로의 오산-기흥-수원/신갈-금곡 구간, 3번 국도의 이천-곤지암-성남, 김포공항 등지 및 일부 서울시 양재 등지에 집중된 것을 볼 수 있다.5)
2014년 이후 준공된 물류창고의 분포를 보면, 집중 개발지역은 17번국도 일죽-백암-양지 구간으로, 이외에 김포공항 배후지, 인천공항 배후지, 경부고속도로 평택에서 오산에 이르는 구간 주변이다. 다음 두 그림을 비교하면, 수도권의 물류창고 탈,도심화는 낮은 지가, 소비시장 및 노동력 접근성, 개선된 산업시설 및 교통 물류시설 접근성을 추구하면서 야기된 결과로 볼 수 있다.
최근 들어 이커머스의 급속한 성장과 코로나19로 인한 비대면 사회로의 전환 등으로 빠른배송(당일, 반나절, 새벽, 1시간 등)이 요구됨에 따라, 물류창고의 탈중심화와 도심 재진입 수요는 국내뿐만 아니라 해외 대도시에서도 관찰되는 현상이다.

■ 도시내 주거시설과의 관계성 강화

대부분의 물류센터가 도심지와 일부 떨어진 장소에 인접 배치되어 있어 동일기능을 수행하는 건축물들과 함께 일종의 단지개념을 형성하고 있음을 알 수 있다. 실제로 절반 가까이는 지자체나 국가에서 별도의 위치에 지정한 물류단지 내에 위치하고 있으며, 그 외의 경우도 동일 기능군의 시설들이 소규모로 몰려 있어 이러한 성격을 뒷받침해준다.
이는 Amazon의 사례에서도 나타나는 점으로, 업무의 효율과 연계성을 고려한다면 어느 정도는 예상할 수 있는 범위라고 볼 수 있다.
신규 물류센터 구축에 대한 부정적 인식에도 불구하고 물류센터와 주거단지가 도시계획의 일부로 동시 형성된 경우나 주거단지가 물류센터보다 먼저 형성된 경우가 대부분을 차지하는 점은 타 시설과 공존하여 도심 내에 받아들여질 수 있는 가능성을 시사한다. 무엇보다 중요한 것은 주거단지에 직접적으로 맞닿아 있거나 지방도의 안쪽까지 들어온 지점들로 인해, 국내 물류센터들은 점점 도시 내부로 진입하고 있다는 점이다. 이로써 도시와의 관계성은 점차 강화되고 있다고 볼 수 있다.

■ 대형화로 인한 도시적 영향

쿠팡의 물류센터들은 건축물별 내부공간의 상이한 시스템과 비교적 제약이 약한 구축 요건으로 다양한 배치와 형태를 건축적으로 수용하였으며, 물류센터의 위치나 입지선정, 평면에는 큰 제약을 받지 않는 모습을 보인다. 이는 물류센터를 직접 구축 하는 방식이 아닌 임대 방식의 수용하는 결과로 보인다.
이는 물품이 장소에 구애받지 않고 끊임없이 흐르는 일시적 점유의 특징이 건축적 지형 변화에까지 미친 영향으로, 계속되는 투자와 물류센터의 증가에도 불구하고 운영시스템만을 가지고 장소를 이동하는 이러한 경향은 가속화되리라는 점을 예측할 수 있다.
이마트 물류센터는 수직 그리드 방식을 통한 적재공간의 자동화로 수직적 공간 활용이 자유로워지면서 도심 안으로 들어오기 위한 시도를 진행하고 있다. 여주, 시화 등지에서 용인, 김포 등 점점 도시 안쪽으로의 진입하고 있으며, 최근에는 하남에 공동주택 30층 높이(60m)의 물류센터 계획안 등 2020년까지 6개 물류센터의 증설계획과 함께 주거지 및 상업지역 인근으로의 진입을 시도하고 있다.
다만 인근 주민들의 부정적 인식, 소음, 대형차량 접근의 위험성 등으로 무산되었으며, 그 완료 시기를 한정할 수 없다. 이에 따라 외부 디자인 역시 유리, 석재 등의 재료를 전면에 계획하는 등 주변 고층건물과 유사한 외관 및 형태적 계획안을 토대로 위화감을 줄이는 방향으로 계획되고 있으며 물류센터의 디자인적 변화를 시도하고 있다. 이러한 점을 토대로 이마트 물류센터의 도심 진입 시도 경향은 계속될 것으로 보인다.

주1. 물류리츠 길라잡이, 삼성증권, p28~29, 2020. 11. 09
주2. ‘불이 꺼진 슈퍼마켓’에서 유래한 다크스토어(Dark Store)는 고객이 주문한 상품을 도심 곳곳에 위치한 소규모 물류거점에서 배송하는 오프라인 매장을 의미하며, 세미다크스토어는 다크스토어의 전 단계로 오프라인 영업과 온라인 배송을 동시에 진행하는 매장을 의미한다.
주3. 부동산 관점에서 본 ‘이커머스와 물류혁신’, DBR, 319호, SR5, 2021년 4월호
주4. 인터넷 판매 매출액의 수도권 집중은 정보통신 인프라, 효율적 유통망 등 수도권의 보다 유리한 입지조건에 기인한 것으로 판단된다(정민수·송효진, 2020).
주5. 수도권 물류창고 입지변화 경향분석, 브롭 빅스, 2021, 3Q, Vol 5, 강상중, 중앙대학교 국제물류학과

-참고자료-
1. 국내 물류센터 시장리뷰, 하나대체투자자산운용, 2021. 9. 14.
2. 수도권 물류창고 입지변화 경향분석, 브롭 빅스, 2021, 3Q, Vol 5, 강상중, 중앙대학교 국제물류학과
3. 부동산 관점에서 본 ‘이커머스와 물류혁신’, DBR 319호, SR5, 2021. 4.
4. 글로벌 물류 2021, Cello 물류 신서비스, 삼성SDS, 2021.4.
5. 온라인 쇼핑 확대와 소매업 구조 변화, 월간 노동리뷰, 2021년 2월호
6. 자동화, 대형화로 인한 물류센터의 건축적 변화에 대한 고찰, 서울대 석사논문, 조용현, 2020년 2월
7. 스마트 기반 중소유통물류 센터 비지니스 모델과 운영방안, 숭실대학교 현병언, 2019.12.17.
8. 물류리츠 길라잡이, 삼성증권 리서치 센터 금융/리츠팀, 2020. 11. 9.
9. Morgan Stanley: Amazon annual report: Webbush Securities(Aug2013, Jan2-14): Associated Press Newswires; Piper Jaffray;Brain analysis
10. https://www.constructiondive.com/news/,
11. https://skinnonews.com/archives/34162
12. 기타 : 뉴데일리, 매경이코노미, 중앙일보 등 부분 기사 참조

박찬석은 미래물류컨설팅의 대표컨설턴트로 재직 중이며, 물류/SCM 분야 컨설턴트와 한국생산성본부, 한국통합물류협회 등에서 물류/SCM전문 강사로 출강 중에 있다.
이밖에 삼성경제연구소 사이버 포럼인 ‘SCM 연구회’의 대표 시샵을 맡고 있으며, 네이버 블로그 ‘박찬석의 물류/SCM 바로보기(http://blog.naver.com/neologis)’를 운영하고 있다.
주요 관심 분야는 물류Cost, 물류/SCM 전략, 물류센터 기본 설계 및 운영 최적화, 물류보안과 제3자 물류 및 국제물류 분야이다
* E-Mail: m incho79@emapl.com H.p: 010-4533-8307

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