물류매거진

JLL코리아, 부울경 물류시장 제2 물류권역으로 자리매김

2025/04/21

JLL코리아가 발표한 ‘2025년 1분기 국내 A급 물류센터 시장 동향’ 보고서에 따르면, 수도권과 부울경 권역 모두 성장세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

특히 부울경 권역은 제2의 물류 중심지로 부상하며 견고한 수요와 지속적인 공급이 이루어지고 있고, 수도권은 순흡수면적이 신규 공급량을 상회하며 공급 과잉 우려가 점차 해소되고 있다. 순흡수면적이란 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적을 말한다. 따라서 순흡수면적이 +이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 큰 것을 의미한다.

부산을 중심으로 한 부울경 권역은 한국의 제2 물류권역으로 부상하고 있다. 부산항은 2024년 기준 연간 2,440만TEU의 컨테이너 물동량을 처리하는 세계 2위 환적항으로, 국내 물동량의 78%를 차지한다.

부울경 권역 물류시장은 인구, 입지, 동북아 물류 허브로서의 기반을 바탕으로 견고한 임차 수요와 지속적인 공급이 이뤄지고 있다. 물류센터 공급량은 약 700만㎡로, 부산(38%)이 최대 비중을 차지한다. 대형화 추세가 가속화되고 있는데, 1만평 이상 A급 대형 물류센터는 45개, 3만평 이상 메가 센터는 12개로 파악된다. 2020년부터 2024년까지 4년간 이전 20년 건축 면적의 약 92%가 신규 공급됐다.

부울경 권역의 물류 수요는 수도권과 차별화된 특성을 보인다. 해안지역 중심으로 수산물 저장을 위한 F&B 업종 수요가 두드러지며, 이커머스 기업 진출도 활발하다. 쿠팡은 2024년 말 기준 부울경 권역에서 8개의 풀필먼트센터를 운영중이며, 2개 센터를 추가로 건설 중이다.

2025년 1분기 기준, 부울경 권역의 상온 명목 임대료는 약 3만 4,800원으로, 전년 동기 대비 3% 상승했다. 이는 수도권 상온 명목 임대료 약 3만 5,000원과 유사한 수준이다. 공실률은 23%로 전년 동기 대비 12.6% 상승했다. 이는 2024년 다수의 A급 센터와 메가센터 준공으로 공실이 완전히 해소되지 않은 영향으로 분석된다.

JLL코리아 물류산업 자산서비스 부산사무소 박재길 이사는 “부울경 지역 물류센터 수요가 꾸준히 증가하며 신규 공급도 활발하다”며, “우수한 입지와 현대화된 A급 물류센터에 대한 투자자 관심이 높아 이 지역 물류시장의 성장 잠재력이 크다”고 말했다.

최근 주요 거래로는 2023년 3분기 로지스팟 부산 물류센터 매각(1,850억원)과 2023년 1분기 LG전자 두동 통합물류센터 거래 등이 있었다. 대부분 2019년 이후 준공된 신규 센터들이 거래 대상이었다.

수도권 A급 물류센터 시장은 2025년 1분기 15만 4,439평의 순흡수면적을 기록하며 신규 공급량을 상회했다. 공실률은 전분기 대비 154bps 하락한 16.5%를 기록했는데, 이번 분기 북부 권역에서 준공된 2개의 센터가 초기 공실 상태로 시장에 등장해 공실률을 견인했다. 임대료는 처음으로 3만 5,000원대를 기록하며 지속적인 상승세를 보였다.

2025년 총 공급은 작년의 36% 수준으로 예상돼, 지속적으로 제기돼 왔던 공급 과잉 우려가 순차적으로 해소될 전망이다.

JLL코리아 리서치 심혜원 팀장은 “크게 꺾인 신규 공급과 맞물려 공실이 수요-공급 균형을 되찾는 중”이라며, “이커머스 기업간 경쟁 재점화, 주7일 배송서비스, 뷰티·명품 등 판매 품목 확대로 견고한 수요가 예상된다”고 전망했다.

2025년 1분기 물류센터 투자시장 거래 금액은 약 1조 3,000억원으로 전 분기 대비 65%, 전년 동기 대비 31% 상승했다. 주요 거래로는 그린웨이브 시화 물류센터(4,750억원), S&K복합물류센터(2,450억원), 드림물류센터(2,300억원) 등이 있다.

JLL코리아 캐피털마켓 민수희 상무는 “해외 투자자 중심의 관심이 지속되는 가운데, 국내 기관들의 물류자산 투자 검토 재개로 시장 유동성에 긍정적 영향이 예상된다”며, “향후 코어성 매물 거래도 늘어날 것”이라고 전망했다.