물류매거진

JLL, 수도권 대규모 물류센터 공급에도 임대료 상승세 유지

2024/10/16

JLL이 발행한 ‘2024년 3분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 3분기 A급 물류센터의 순흡수면적은 19만 7,023평으로, 전분기 대비 33% 증가했으며 이는 17만 6,319평의 신규 공급을 상회하는 수준이다. 이러한 수요 증가에 힘입어 전체 공실률은 전분기 대비 93bp 하락한 17.1%를 기록했다.

순흡수면적은 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적으로, 순흡수면적이 +이면 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 것을 의미한다.

권역별로는 공급이 많지 않은 중부, 남부, 남동부에서 공실률이 하락한 반면, 대형 센터들이 꾸준히 공급되는 서부 권역에서는 소폭 상승했다. 특히 남부 권역은 457bp의 큰 폭의 공실률 하락을 보이며 가장 뚜렷한 개선세를 나타냈는데, 이는 최근 준공된 센터들의 신규 임차인 확보에 기인한 것으로 분석된다.

임대료 측면에서는 수도권 물류센터의 평균 명목 임대료가 3만 4,800원으로, 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.9% 상승했다. 모든 권역에서 임대료 상승이 관찰됐으며, 특히 남동부 권역의 일부 센터들은 25% 가량의 대폭적인 임대료 인상을 단행했다.

공급 측면에서는 당초 예상과 달리 3분기에 단 4개 센터만이 신규 공급돼 총 17만 6,319평의 공급이 이루어졌다. 이는 다양한 요인으로 인한 공급 지연 때문으로, 그 결과 4분기에는 약 44만평의 대규모 공급이 예상되고 있다. 다만, 시장의 불확실성으로 인해 유동적인 상황이다.

JLL 물류산업자산서비스 우정하 본부장은 "물류 부동산 시장이 대규모 공급 증가에도 불구하고 인플레이션의 영향으로 임대료 상승세를 유지하고 있는 독특한 양상을 보이고 있다"며, "향후에도 명목 임대료 상승 추세는 지속될 것으로 예상되나, 그 상승 폭은 신규 공급 물량에 크게 좌우될 것"이라고 언급했다.

JLL은 2025년과 2026년에 공급량이 급격히 감소할 것으로 예상하며, 2024년이 서울 수도권 물류 시설 신규 공급의 정점이 될 수 있다고 전망했다. 이러한 잠재적인 공급 감소는 향후 수년간 공실률과 임대료 트렌드에 지대한 영향을 미칠 것으로 분석된다.

3분기 물류 투자 시장에서는 지난 분기와 유사한 수준의 약 1조 5,370억원의 거래가 성사됐다. 주요 거래로는 지산 물류센터 B동이 3,180억원에 라살자산운용으로, 부천 미래인 물류센터가 약 3,000억원에 그래비티자산운용으로 각각 매각됐다. 특히 이번 분기에는 외국계 자본의 유입이 두드러졌다.

JLL코리아 심혜원 리서치 팀장은, “투자자들이 금융시장의 불안정성과 과잉 공급 우려로 인해 여전히 신중한 태도를 견지하고 있으나, 많은 투자자들이 유동성 개선과 통화정책 완화를 예상하며 적극적으로 매입 기회를 모색하고 있다”고 분석하며, “다만 저온 비중이 높거나 공실률이 높은 자산에 대한 관심은 제한적일 것으로 예측된다”고 말했다.