물류매거진

JLL코리아, 2분기 수도권 물류시장 '공급 축소 속 안정세'

2025/07/17

JLL코리아는 2025년 2분기 수도권 물류시장이 공급 감소와 함께 안정화 단계에 접어들었다고 밝혔다. 권역별로 공실률에 차이를 보였지만 전반적으로 안정적인 흐름을 유지했으며, 임대료는 완만한 상승세를 이어갔다. 투자시장은 2분기 거래 규모가 급감했지만, 금리 안정세와 외국계 기관투자자들의 투자 확대 움직임에 힘입어 하반기에 회복될 것으로 전망했다.

2025년 2분기 수도권 A급 물류센터의 평균 공실률은 16.4%로, 전분기와 유사한 수준을 유지했다. 권역별로는 중부(2.9%), 남부(15.0%), 서부(23.2%)의 공실률은 하락한 반면, 북부(33.3%)와 남동부(13.2%)는 상승해 양극화 현상이 두드러졌다.

특히 북부 권역은 군사시설보호구역 및 상수원보호구역 등 개발 제한 요소가 많아 A급 물류센터의 공급이 제한적이어서, 개별 센터의 공실 여부가 권역 전체 공실률에 큰 영향을 미치는 구조다. 반면, 중부 권역은 인구 밀도가 높고 개발 여건이 제한적이어서 향후에도 낮은 공실률을 유지할 것으로 전망된다.

수요 측면에서 수도권 전체의 순흡수면적은 약 6만 8,511평으로, 전분기 대비 56%, 전년 동기 대비 54% 감소하며 2020년 3분기 이후 최저치를 기록했다. 다만 중국계 이커머스 기업들의 국내 진출이 활발해지면서 물류 수요를 뒷받침할 것으로 예상된다. 알리익스프레스는 G마켓과의 합작법인을 추진중이며, 테무는 김포에 물류센터를 임차했다. 징둥은 인천과 이천에 물류센터 구축을 완료했다. 국내 기업 중에서는 쿠팡이 1분기 사상 최대 매출을 기록한데 이어 럭셔리 상품군을 확장하고 있으며, 컬리는 네이버 쇼핑 입점을 통해 신규 수요 확보를 준비하고 있다.

상온 면적에 대한 임차 수요가 집중 현상은 계속되고 있으며, 이에 따라 기존 저온 공간을 상온으로 전환하는 사례도 다수 나타나고 있다. 최근 저온 물류센터 공급이 증가한 가운데, 이러한 상온 전환 추세는 향후에도 지속될 것으로 보인다.

2025년 2분기 수도권 A급 물류시장에는 총 4 개의 신규 물류센터가 공급되며, 15분기 만에 최저 공급량을 기록했다. 이번 분기에는 중부 권역의 분당야탑물류센터(약 2만 1,298평), 북부 권역의 케이로지스고양(약 1만 6,139평), 남부 권역의 평택 후사리 물류센터(약 2만 1,741평), 남동부 권역의 여주 삼군리 물류센터(약 1만 1,835평)가 새롭게 공급됐다.

JLL코리아 심혜원 리서치팀장은 “2025년 상반기 누적 신규 공급면적은 2024년 4분기 대비 약 40% 감소했으며, 연간 공급량도 지난해의 1/3 수준에 머물 것으로 예상된다”며, “건설비 상승과 PF 이슈 등으로 신규 착공과 인허가 모두 크게 줄어든 상황”이라고 설명했다.

올해 현재까지 인허가를 받은 물류센터는 5건, 착공된 센터는 6건으로, 2023년 83건, 2024년 33건과 비교해 현저한 감소세를 보이고 있다.

2025년 2분기 수도권 상온 물류센터의 명목 임대료는 평당 3만 5,300원으로, 전분기 대비 1.0% 상승했다. 전 권역에서 임대료 상승이 관찰된 가운데, 중부 권역은 3.1%의 상승률로 가장 높은 오름세를 보였다.

우정하 물류산업 자산서비스 전무는, “공급 감소가 지속되는 가운데, 수도권 명목 임대료는 당분간 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다”며, “공실 상황에 따라 임대인은 인센티브 등을 통해 실질 임대료를 조정하고 있으며, 같은 권역 내에서도 입지 조건에 따라 임대료 상승폭은 차별화될 전망”이라고 말했다.

2025년 2분기 물류 부동산 투자시장은 총 3,846억원의 거래 규모가 이뤄지며, 전분기 대비 71%, 전년 동기 대비 75% 감소했다. 이는 2020년 2분기 이후 최저 수준이다. 주요 거래로는 경산 쿠팡 물류센터(1,558억원), 안성 양변리 물류센터 A/B동(1,210억원), 제주 장전리 물류센터(485억원), 용인 원삼 물류센터(약 430억원)가 있다. 수도권 A급 물류센터의 평균 Cap rate은 전 분기와 동일한 5.3%를 유지했다.