물류매거진

JLL 코리아, 대형 물류센터 준공전 선매입 증가

2020/10/23

JLL 코리아가 최근 발표한 ‘2020년 3분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 따르면, 수도권 A급 물류센터 3분기 공실률은 지난 분기 7.0%에서 0.8% 상승한 7.8%를 기록한 것으로 조사됐다.
일부 물류센터가 선임차 계약없이 시장에 공급되면서 전체적인 공실률이 다소 높아졌다. 남동부 권역은 3분기 준공된 3개 A급 물류센터중 2개가 전체 공실인 상태로 공급되면서 지난 분기 2.5%에서 이번 분기 9.3%로 큰 폭으로 상승했다. 이번에 신규 공급된 3개 물류센터는 광주 곤지암 신대리 물류센터(약 3만 200평), 로지스밸리 서이천 물류센터(약 2만 3,600평), 용인시 원진물류 1센터 C동(약 1만 6,600평)이다.
그러나 2개 물류센터를 제외하면 남동부 권역 전체 50여개 정도의 A급 물류센터들중 오직 4개 물류센터에서만 공실이 존재하고 있다. 이외에 다른 권역에서는 공실률이 유지되거나 절반 가량으로 하락했다. 북부권역과 중부권역은 지난 분기와 동일한 수준의 공실을 유지했으나, 남부권역 공실률은 물류 대기업, 3PL 업체 등이 공실을 채우면서 지난 분기 5.7%에서 이번 분기 2.9%를 기록하며 크게 하락했다. 서부권역도 글로벌 3PL 업체, 이커머스 업체 및 유통기업이 물류센터를 임대 또는 매입하면서, 공실률이 지난 분기 12.3%에서 이번 분기 6.4%로 절반 가량 하락했다. 다만 내년에는 인천지역에 신규 공급이 집중되면서 공실 면적이 크게 늘어날 것으로 보인다.
2021년 1분기까지는 남부권역과 남동부권역 위주로 전반적인 공급을 이끌어 갈 것으로 전망되며, 2021년도 하반기부터는 올해 2분기, 3분기에 건축허가를 얻은 서부권역의 물류센터들이 대거 공급될 것으로 보인다. 서부 권역은 노후화된 공단지역을 A급 물류센터로 재개발하는 형식의 개발 사례도 관측되고 있다.
또한 신축 물류센터는 점차 대형화하는 추세를 보이는데, 인천지역에서 이러한 추세가 극명하게 나타나고 있다. 개별 도시로 살펴보면 향후 A급 물류센터 공급이 집중될 상위 3개 도시는 인천, 이천, 용인이다. 인천지역에 공급 예정인 A급 물류센터의 평균 연면적은 약 4만 4,000평이며, 용인지역은 평균 약 3만 5,000평, 이천지역은 약 1만 3,000평 수준으로 파악된다.
JLL이 파악한 3분기 물류센터 거래액은 약 5,490억원이며, 이는 지난 분기 대비 약 66% 늘어난 수치이다. 전년 동기 대비로는 약 47% 정도 거래 규모가 줄어들었으나, 코로나발 경제 하락에도 불구하고 견조한 회복세를 보이고 있다. 현대식 대형 물류센터의 호재로 투자 수요는 견고하나, 거래 가능 매물이 많지 않은 점도 전년 동기 대비 하락에 기인했다.
이번 분기 대표적인 거래 사례로 코람코자산신탁은 ‘코크렙 제52호 위탁관리 부동산 투자회사’를 통해 저온센터인 인천 항동 TJ 물류센터를 3,250억원에 준공전에 선매입했다. 2021년 상반기쯤 준공될 것으로 예상되며, 쿠팡과 선임차계약을 완료했다. JLL은 향후 인천지역에 공급되는 물류센터들에 대해 준공 이전 선매입의 거래 형태가 활발할 것으로 파악하고 있다.
물류센터 선매입은 임차계약을 마친 후 선매입을 진행하는 경우가 일반적이었으나, 최근에는 높은 퀄리티의 자산이라고 판단되면 선임차계약을 진행하지 않고도 선매입을 진행하는 사례가 관측되기도 한다. 선임차의 경우 준공 직전의 선임차가 아니라면 대형 화주사의 마스터리스 형태가 일반적이다.

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